Kira artışı uyuşmazlıklarında en sık yapılan hata, tarafların doğrudan yeni bedeli dayatması ya da eski bedeli ödemeye devam etmesidir. Oysa artış talebinin hukuki karşılığı belirli bir usule bağlıdır ve zamanında açılmayan tespit davası, yeni dönemin tamamı için sonuç doğurmayabilir. Bu rehber, TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde kira bedelinin tespiti sürecini ele alır.
Artış Talebi ile Tespit Davasının Farkı
Kiraya verenin gönderdiği artış ihtarı tek başına bedeli değiştirmez; kiracı kabul etmediğinde bedelin belirlenmesi mahkemeden istenir. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı kanunla sınırlandırılmıştır ve tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre belirlenen değişim oranını aşamaz. Bu sınır, sözleşmede daha yüksek oran kararlaştırılmış olsa dahi geçerlidir.
Davanın Açılma Zamanı
Tespit davasının yeni dönemin başlangıcından önceki dönemde açılması ya da bu süre içinde kiracıya artış iradesinin yazılı olarak bildirilmiş olması, kararın yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurması bakımından belirleyicidir. Zamanı kaçırılan taleplerde hüküm, çoğunlukla bir sonraki dönem için etkili olur. Bu nedenle sözleşme yenilenme tarihi, ihtar gönderim tarihi ve dava tarihi tek bir takvimde izlenmelidir.
Bilirkişi İncelemesine Hazırlık
- Taşınmazın konumu, yaşı, kat ve cephe bilgileri
- Emsal kira sözleşmeleri ve bölgedeki güncel ilan örnekleri
- Kiracının yaptığı kalıcı iyileştirmelerin belgeleri
- Aidat, ısınma ve ortak gider yüklerinin kime ait olduğu
- Ödeme düzenini gösteren banka kayıtları
Emsal karşılaştırması, dosyanın en tartışmalı bölümüdür. Sunulan emsallerin taşınmazla gerçekten benzer nitelikte olması, aksi hâlde raporun sonucunu zayıflatır.
Beş Yıllık Dönem ve Uyarlama Tartışması
Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde bedel, endeks sınırıyla bağlı kalmaksızın hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir. Ayrıca olağanüstü koşulların edimler arasındaki dengeyi ağır biçimde bozduğu hâllerde uyarlama talebi gündeme gelebilir. Bu iki yol birbirinin yerine geçmez; dayandıkları koşullar ve ispat yükü farklıdır.
Anlaşarak Bedel Belirlemek
Taraflar dava sürerken yeni bedel üzerinde anlaşabilir. Bu durumda anlaşmanın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı, geçmiş döneme ilişkin fark alacağının durumu ve yargılama giderlerinin paylaşımı yazılı olarak düzenlenmelidir. Sözlü mutabakatla ödenen ara bedeller, ileride hem tahliye hem alacak tartışmasına dönüşebilmektedir.
Bu içerik genel bilgi amaçlıdır. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın niteliği ve kira ilişkisinin süresi sonucu doğrudan etkiler; dava veya ihtar öncesinde hukuki değerlendirme almanız önerilir.