Kira ilişkisi sona erdiği halde taşınmazın boşaltılmaması, uygulamada iki ayrı yoldan çözülür: mahkemede tahliye davası açmak veya icra dairesi üzerinden tahliye istemli takip başlatmak. Hangi yolun seçileceği, elinizdeki belgenin niteliğine ve tahliye sebebine göre değişir. Bu rehber, icra yoluyla tahliyede başvurunun nasıl kurulacağını ve borçlunun itirazı halinde izlenecek adımları ele alır.
Hangi Tahliye Sebebi Hangi Yolu Açar?
Kira bedelinin ödenmemesi halinde alacaklı, ödeme emri gönderip verilen süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye isteyebilir. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi sebepler farklı bir kurguyu gerektirir; özellikle yazılı taahhüde dayanan taleplerde belgenin tarihi ve düzenlenme anı belirleyicidir. Sebebin doğru seçilmemesi, dosyanın esasa girmeden reddedilmesine yol açar.
İcra Takibinden Önce Tamamlanması Gerekenler
- Kira sözleşmesinin aslı veya imzası inkâr edilmeyen sureti
- Ödemelerin banka kaydı üzerinden dökümü, elden ödeme iddiasına karşı karşılaştırma tablosu
- İhtarname gönderilmişse tebliğ şerhi ve tebliğ tarihi
- Kiralananın adresi ile tapu ve abonelik kayıtlarının örtüşmesi
İtiraz Gelirse Ne Olur?
Borçlu, ödeme emrine kira ilişkisini veya borç miktarını reddederek itiraz edebilir. İtirazın kapsamı önemlidir: yalnızca borca itiraz edilmesi ile kira sözleşmesinin tümüyle inkârı farklı sonuçlar doğurur. Sözleşmedeki imza açıkça inkâr edilmemişse alacaklının ispat yükü hafifler. İtiraz üzerine takip durduğunda, itirazın kaldırılması ve tahliye istemiyle icra hukuk mahkemesine başvurulması gerekir; bu başvurunun süresi kaçırıldığında aynı belgeye dayanarak yeniden takip yapmak çoğu zaman mümkün olmaz.
Uzlaşma ile Dava Arasındaki Kararı Nasıl Vermeli?
Kiracının kısmi ödeme veya belirli bir tarihte çıkma önerisi getirmesi sık görülür. Bu noktada değerlendirilmesi gereken üç ölçüt vardır: birikmiş alacağın tahsil edilebilirliği, taşınmazın boş kalacağı sürenin maliyeti ve yargılamanın tahmini süresi. Anlaşma tercih edilecekse, protokolün çıkış tarihi, devredilen borç kalemleri ve depozito mahsubu yönünden açık yazılması, aksi halde dosyanın kaldığı yerden devam edeceğinin kayıt altına alınması gerekir. Sözlü mutabakat üzerine takibin işlemsiz bırakılması, dosyanın işlemden kalkması riskini doğurur.
Sık Rastlanan Usul Hataları
- İhtar süresi dolmadan takip başlatmak
- Kiracı dışında taşınmazda oturan üçüncü kişileri dosyaya dahil etmemek
- Tahliye talebini takip talebinde açıkça belirtmemek
- Depozito ve elektrik-su borçlarını ayrı kalem olarak göstermemek
Buradaki açıklamalar genel nitelikte olup her kira ilişkisinin kendi belge düzeni vardır. Sözleşme metni, ödeme geçmişi ve tebligat kayıtları incelenmeden yol seçimi yapılması doğru sonuç vermeyebilir; dosyanızı bir avukatla birlikte değerlendirmeniz yerinde olacaktır.