Apartman ve site uyuşmazlıklarında talepler çoğu zaman iki ayrı hatta ilerler: bir yandan ödenmeyen aidatın tahsili, diğer yandan ortak yaşamı çekilmez kılan kullanımın sonlandırılması. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu iki hattın kendine özgü kurallarını içerirken, kiracı bakımından TBK-nın kira hükümleri ve TMK-nın mülkiyete ilişkin düzenlemeleri tabloyu tamamlar.
Kurul Kararının Geçerliliğini Denetlemek
Aidat ve gider paylaşımına ilişkin talepler, kural olarak kat malikleri kurulu kararına dayanır. Bu nedenle takip başlatmadan veya karara itiraz etmeden önce şunlar kontrol edilmelidir: toplantı çağrısı usulüne uygun yapılmış mı, yeter sayı sağlanmış mı, karar defterine yazılmış ve imzalanmış mı, gündemde bulunmayan bir konuda karar alınmış mı? Karara itiraz edecek malik bakımından bu başvurunun sulh hukuk mahkemesine yapılacağı ve belirli bir süreye tabi olduğu unutulmamalıdır; süre geçtikten sonra kararın geçerliliği tartışılamaz hâle gelir.
Aidat Alacağında Takip Yolu
Gider ve avans alacağı için icra takibi başlatılırken alacağın hangi döneme ait olduğu, hangi karara dayandığı ve gecikme tazminatının nasıl hesaplandığı takip talebinde açık gösterilmelidir. Ödeme emrine itiraz edilmesi hâlinde takibin duracağı ve itirazın kaldırılması için mahkemeye başvurulacağı dikkate alınarak, dayanak belgelerin baştan hazır tutulması gerekir: karar defteri örneği, işletme projesi, tebligat belgeleri ve tahsilat dökümü. Kiracının bulunduğu bağımsız bölümlerde malik ile kiracının sorumluluğu bakımından ayrım yapılması da önemlidir.
Tahliye Talebinde Doğru Hukuki Sebep
Tahliye talebi, dayandığı sebebe göre tamamen farklı bir usulle yürür. Kira ilişkisinden doğan tahliye ile Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak yaşamı çekilmez kılan davranış nedeniyle gündeme gelen talep birbirinin yerine kullanılamaz. İkincisinde, ihtar ve kurul kararı gibi ön aşamaların tamamlanmış olması aranır. Bu nedenle dosyada önce sebep belirlenmeli, ardından o sebebin gerektirdiği ön adımlar sırasıyla tamamlanmalıdır.
Şikâyeti Belgelendirme Yöntemi
Gürültü, ortak alanın işgali veya yasak faaliyet iddialarında tek bir şikâyet yeterli olmaz. Yönetim tarafından tutulan tutanaklar, tarihli uyarı yazıları, tebliğ belgeleri ve varsa kolluk kayıtları bir dosyada toplanmalıdır. Ayrıca aynı yönde şikâyeti olan diğer maliklerin beyanları, tanık listesi hazırlanmasını kolaylaştırır.
Yönetimle Anlaşmak mı, Yargıya Gitmek mi?
Komşuluk ilişkilerinde uzun bir yargılamanın maliyeti yalnızca parasal değildir. Ödeme planı üzerinde anlaşma veya kullanım biçimine ilişkin taahhüt alınması çoğu dosyayı çözer. Bu yol seçilecekse anlaşma yazılı yapılmalı, karar defterine işlenmeli ve ihlali hâlinde hangi sürecin işleyeceği açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde geçen süre, hem alacağın büyümesine hem de delillerin tazeliğini yitirmesine yol açar.
Buradaki değerlendirme genel niteliktedir. Yönetim planı hükümleri, taşınmazın durumu ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebileceğinden, somut uyuşmazlığınızda hukuki destek almanız önerilir.