Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda tarafların anlaşamaması halinde başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. TMK ve TBK hükümleri ile kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun'un düzenlemeleri birlikte değerlendirilir. Bu davalarda hak düşürücü nitelikte genel bir süre bulunmamakla birlikte, sürecin uzunluğu ve ara aşamalardaki süreler sonucu doğrudan etkiler.
Kesin Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevlidir. Paydaşların başka şehirlerde oturuyor olması bu kuralı değiştirmez; tarafların anlaşmasıyla başka bir mahkeme yetkili kılınamaz. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı dava gündeme gelebilir. Görev yönünden ise bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Süreci Uzatan Ara Aşamalar
Dava açıldıktan sonra tapu kaydının, imar durumunun ve varsa muhdesat iddialarının incelenmesi zaman alır. Paydaşlardan birinin vefat etmiş olması halinde mirasçıların tespiti ve davaya dahil edilmesi gerekir; bu aşama çoğu zaman en uzun süren bölümdür. Keşif ve bilirkişi incelemesi için yatırılan giderin eksik kalması ise dosyanın işlemden kaldırılmasına kadar giden bir riske dönüşebilir.
- Güncel tapu kaydı ve pay oranları çıkarılır.
- Tüm paydaşların adres ve mirasçılık durumu tespit edilir.
- İmar durumu ve ifraz imkanı önceden araştırılır.
- Muhdesat ve şerh iddiaları ayrı başlıkta hazırlanır.
- Gider avansı ve keşif takvimi izlenerek eksik bırakılmaz.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Bölünme imar mevzuatına ve taşınmazın niteliğine bağlıdır; mümkün olmadığında satış suretiyle giderme yoluna gidilir. Bu ayrım, paydaşların ekonomik beklentisini doğrudan etkilediğinden, aynen taksim talebinin teknik verilerle desteklenmesi gerekir. Aksi halde satış kararı, taşınmazın piyasa değerinin altında elden çıkmasına yol açabilir.
Anlaşarak Çözüm ile Dava Arasındaki Denge
Paydaşların kendi aralarında yapacakları rızai taksim, resmi şekle uyulduğunda davanın tümüyle önüne geçebilir. Dava sürerken de anlaşma mümkündür ve bu durum satış aşamasının doğuracağı değer kaybını önler. Buna karşılık paydaşlardan birinin uzlaşmaya yanaşmadığı hallerde müzakerede ısrar etmek, taşınmazın kullanımına ilişkin sorunları büyütür. Bu nedenle belirli bir tarih belirleyip müzakerenin o tarihte sonuçlandırılması pratik bir yöntemdir.
Bu içerik genel bilgi amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve imar durumu süreci belirgin biçimde değiştirebileceğinden, dava veya anlaşma yolunu seçmeden önce tapu ve imar kayıtlarınızın incelenmesi önerilir.