Apartman ve site yönetimlerinde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda kat malikleri sıklıkla önce bir durumun mahkemece tespitini ister: ortak alanın kullanım biçimi, projeye aykırı bir değişiklik ya da gider paylaşımının dayanağı gibi konular bu yolla belirlenmeye çalışılır. Ancak tespit talebi her olayda uygun araç değildir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde aşağıda tespit davasının sınırı, görevli mahkeme ve yönetimle anlaşma seçeneği ele alınıyor.
Tespit Davası Ne Zaman İşe Yarar
Tespit talebinin kabulü için korunmaya değer güncel bir hukuki yararın bulunması gerekir. Talep edilebilecek somut bir edim varsa (giderin tahsili, aykırı yapının eski hâle getirilmesi, kullanımın engellenmesi gibi) mahkeme, tespitle yetinilmesini uygun görmeyebilir. Bu nedenle dosya kurulurken şu soru yanıtlanmalıdır: sonuçta istenen şey bir durumun belirlenmesi mi, yoksa bir davranışın sağlanması mı? İkincisi ise doğru yol eda davasıdır ve tespit talebiyle geçirilen süre kayıptır.
634 Kapsamındaki Uyuşmazlıklarda Görev ve Yer
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir; taşınmaza ilişkin olduğundan dava taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Buna karşılık talep, mülkiyetin kendisine yönelik bir iddiaya (tapu kaydının değiştirilmesi, pay oranının düzeltilmesi gibi) dönüşürse görev değerlendirmesi de değişir. Aynı olayda hem yönetim ilişkisine hem mülkiyete dokunan talepler varsa, bunların tek dilekçede birleştirilmesi görev itirazı riskini artırır; ayrıştırma baştan yapılmalıdır.
Kurul Kararı ile Dava Arasındaki Sıralama
Kat malikleri kurulunun aldığı karar, itiraz edilmediği sürece malikleri bağlar. Karara aykırılık iddiası varsa kanunun öngördüğü süre içinde iptal yoluna gidilmesi gerekir; sürenin geçmesinden sonra aynı konu tespit talebiyle yeniden açılmaya çalışıldığında sonuç alınması güçleşir. Bu nedenle karar defterindeki tarih, gündem ve oy dağılımı ilk günden temin edilmeli; tebliğ ve ilan biçimi ayrıca not edilmelidir. Yönetim planı hükümleri de dosyanın ayrılmaz parçasıdır.
Yönetimle Uzlaşma Seçeneği
Ortak alan uyuşmazlıklarında komşuluk ilişkisi sürmeye devam ettiği için, kurul gündemine madde ekleyerek çözüm arayışı çoğu zaman davadan daha işlevseldir; alınacak yeni bir karar tartışmayı tümüyle kapatabilir. Anlaşma sağlanırsa içeriğin karar defterine geçirilmesi ve gerekiyorsa yönetim planına yansıtılması şarttır; sözlü mutabakat, malik değiştiğinde dayanaksız kalır. Uzlaşma arayışı sürerken iptal veya tespit için öngörülen sürelerin ayrı bir takvimde izlenmesi gerekir.
Buradaki açıklamalar genel çerçeveyi anlatır; yapının niteliği, yönetim planı hükümleri ve karar tarihleri sonucu etkiler. Talebin türü ile görevli mahkeme konusunda tereddüt varsa, dilekçe verilmeden önce hukuki değerlendirme almak dosyanın gidişatını belirler.