Taşınmaz uyuşmazlıklarında yol seçimi, talebin mülkiyete mi yoksa kullanıma mı yöneldiğine göre kökten değişir. Tapu kaydının düzeltilmesi isteniyorsa mülkiyet tartışması, taşınmazın boşaltılması isteniyorsa kullanım ilişkisi gündemdedir. Bu iki talebi aynı dilekçede birleştirmeye çalışmak, çoğu zaman her ikisinin de gecikmesine yol açar.
Taşınmazın Aynına İlişkin Davalarda Kesin Yetki
Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kuralı taraf iradesiyle değiştirilemez. Sözleşmeye konulan farklı bir yetki kaydı bu sonucu etkilemez. Kesin yetki, mahkemece kendiliğinden gözetildiği için yanlış yerde açılan dava, dosyanın gönderilmesiyle birlikte aylarca zaman kaybettirir.
Tahliye Talebinde Hangi Yol
Kira ilişkisinde tahliye, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde icra dairesi üzerinden ilamsız takip yoluyla; sözleşmeye veya kanuna dayalı diğer sebeplerde ise sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava yoluyla istenebilir. TBK kapsamındaki ihtar ve süre koşulları yerine getirilmeden başlatılan süreç, esasa girilmeden sonuçsuz kalır. Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortak yer kullanımından doğan uyuşmazlıklar ise 634 çerçevesinde ayrı bir başlık oluşturur.
Muvazaa ve Üçüncü Kişi İddiaları
- Devrin bedelsiz veya emsalin çok altında yapıldığına ilişkin veriler toplanır.
- Banka kayıtları, ödeme dekontları ve emlak değerleme raporları eşleştirilir.
- Devir tarihi ile taraflar arasındaki diğer uyuşmazlıkların tarihleri karşılaştırılır.
- İyi niyetli üçüncü kişi konumundaki alıcının varlığı ayrıca değerlendirilir.
Tedbir Talebi Zamanlaması
Tapu iptali istemli dosyalarda taşınmazın el değiştirmesini önlemek için tedbir talebi genellikle dava dilekçesiyle birlikte ileri sürülür. Talebin gecikmesi hâlinde kazanılan bir dava dahi uygulanamaz hâle gelebilir; bu nedenle tedbir gerekçesi somut ve belgeye dayalı yazılmalıdır.
Anlaşma Masası mı Yargılama mı
Taşınmaz uyuşmazlıklarında tarafların anlaşma eğilimi çoğu zaman bilirkişi raporundan sonra belirginleşir. Erken aşamada yapılan ve tapuda devir taahhüdü içeren protokoller, şekil şartlarına uygun düzenlenmezse beklenen sonucu vermez. Anlaşma tercih edilecekse, ifa güvencesinin nasıl sağlanacağı metinde açıkça gösterilmelidir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Tapu kaydının durumu, kira sözleşmesinin içeriği ve ihtar süreçleri sonucu belirlediğinden, adım atmadan önce dosyanızın incelenmesini öneririz.