Kira artışı tartışmaları iki farklı hukuki kanaldan yürür: kiralayan tarafında bedelin yükseltilmesi ya da tahsili, kiracı tarafında ise artışın yasal sınırlara uygunluğu. Bu iki kanal karıştırıldığında kiracı, itiraz etmesi gereken bir icra takibini süresiz sanıp tahliye riskiyle karşılaşır. Bu rehber, kira artışı dosyasını mercii ve tahliye riski üzerinden kurgular.
Artış Talebini Hangi Yol Taşır
Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin yenilenen dönemlerde artışına ilişkin sınırlar öngörür; taraflar bu sınırların üzerinde bir oran kararlaştırsa da hüküm bu çerçevede değerlendirilir. Bedelin yeniden belirlenmesi isteniyorsa kira bedelinin tespiti davası açılır. Buna karşılık ödenmeyen kira için icra takibi başlatılması ayrı bir yoldur ve tahliye sonucunu doğurabilir. Bu ikisinin karıştırılması en sık görülen hatadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalar, taşınmazın türüne göre değişmeksizin sulh hukuk mahkemesinin görev alanına girer. Yer bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi öne çıkar. İcra yoluyla tahliye taleplerinde ise itiraz ve şikâyet mercii icra mahkemesidir; bu ayrım gözden kaçtığında dilekçe yanlış makama verilmiş olur.
Arabuluculuk Kapısı ve İstisnası
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Ancak icra takibi yoluyla yürütülen tahliye süreçleri ile geçici hukuki koruma talepleri bu kapsam dışında değerlendirilir. Dosya açılırken şu sıralama yapılmalıdır:
- Talep dava mı, icra takibi mi
- Talep arabuluculuk kapsamında mı, istisna mı
- Bedel tespiti ile tahliye istemi aynı dosyada mı istenecek
- Ödeme kayıtları hangi tarihe kadar eksiksiz belgeli
Ödeme Emri Geldiğinde Tahliye Riski
Kira alacağı için başlatılan takipte kiracıya verilen süre içinde ödeme yapılmaması veya itiraz edilmemesi, temerrüt nedeniyle tahliye sonucunu gündeme getirir. Bu nedenle ödeme emri elinize geçtiğinde talep edilen dönemler, hesaplanan artış oranı ve varsa daha önce yapılmış ödemelerin dosyaya yansıtılıp yansıtılmadığı satır satır karşılaştırılmalıdır. Banka kayıtları, açıklama satırlarıyla birlikte dosyaya sunulduğunda güçlü delil oluşturur.
Anlaşma ile Dava Arasındaki Denge
Kira uyuşmazlıklarında taraflar arasındaki ilişkinin süreklilik taşıması, anlaşmayı çoğu zaman ekonomik kılar. Kademeli artış takvimi, birikmiş farkın taksitlendirilmesi ya da sözleşme süresinin uzatılması üzerinden kurulan çözümler yargılama süresini ortadan kaldırır. Buna karşılık artış oranı sonraki yıllara da yansıyacaksa ve taraflar arasında güven ilişkisi zedelenmişse mahkeme kararı almak belirsizliği bitirir. Anlaşma metni yazılı yapılmalı, hangi dönemleri kapsadığı ve tahliye taahhüdü içermediği açıkça belirtilmelidir.
Bu içerik genel bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenizin tarihi, kullanım amacı ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, takip veya dava adımından önce belgelerinizi bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz önerilir.