Taşınmaz mülkiyetine ilişkin davalarda yetki, tarafların tercihine bırakılmış bir konu değildir. Bu nedenle tapu iptali ve tescil istemli dosyalarda ilk kontrol edilmesi gereken nokta, davanın hangi yerde açılacağıdır. Yanlış yerde açılan dava, esas hakkında hiçbir değerlendirme yapılmadan yetkisizlikle sonuçlanır ve geçen süre çoğu zaman geri kazanılamaz.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, HMK uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Birden fazla taşınmazın farklı yerlerde bulunduğu dosyalarda talebin bölünmesi veya bağlantı kurulması gerekebilir. Görev yönünden ise tapu iptali ve tescil istemleri kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür; aile hukukuna, mirasa veya kat mülkiyetine bağlanan taleplerde ise ilgili özel mahkemenin görev alanı devreye girebilir.
Hukuki Sebep Doğru Kurulmalı
Aynı sonuca farklı hukuki sebeplerle ulaşılabilir ve her sebep farklı bir ispat programı gerektirir:
- Muvazaa iddiası: görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtmadığının gösterilmesi
- Ehliyetsizlik iddiası: işlem tarihindeki fiil ehliyetine ilişkin sağlık kayıtları ve tanık beyanı
- Vekâletin kötüye kullanılması: vekâletnamenin kapsamı ile yapılan işlemin karşılaştırılması
- İnançlı işlem iddiası: yazılı delil ve ödeme akışının izlenmesi
- TMK kapsamındaki kazandırıcı zamanaşımı iddialarında zilyetliğin niteliği ve süresi
Kat mülkiyeti ilişkisinden doğan taleplerde 634 sayılı düzenlemenin, taşınmazın kullanımına ilişkin özel kurallarının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Arabuluculuk Bu Dosyada Zorunlu mu
Kira ilişkisi ve ortaklığın giderilmesi gibi belirli taşınmaz uyuşmazlıkları için dava şartı arabuluculuk öngörülmüşken, mülkiyet hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemi bu kapsamda değerlendirilmez. Buna karşılık taraflar iradi arabuluculuğa başvurabilir. Aynı dosyada ecrimisil veya kira alacağı gibi ek talepler varsa, bu taleplerin ayrı bir usule tabi olup olmadığı baştan kontrol edilmelidir.
Sulh Kararının Ekonomisi
Bu tür dosyalarda yargılama; keşif, bilirkişi ve tanık aşamalarıyla uzun sürer. Karşı taraf pay devri, bedel ödemesi veya taşınmazın bir bölümünün ifrazı gibi bir öneri getirdiğinde, öneri tapu kaydına işlenebilirliği yönünden değerlendirilmelidir. Yalnızca taraflar arasında kalan bir anlaşma, üçüncü kişilere karşı mülkiyet iddiasını korumaz. Anlaşma sağlanacaksa tescilin nasıl gerçekleşeceği, masrafların paylaşımı ve kayıttaki şerhlerin akıbeti metne açıkça yazılmalıdır.
Uyarı
Buradaki bilgiler genel çerçeveyi anlatır; tapu kaydının içeriği, devir tarihleri ve taraf sıfatı sonucu doğrudan etkiler. Dava açmadan önce kayıt ve belgelerinizin uzmanca incelenmesi gerekir.