Taşınmaz uyuşmazlıklarında yetki, tarafların tercihine bırakılmış bir konu değildir. Tapu kaydına yönelen davalar bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu kural bilinmediğinde aylar süren bir gönderme süreci yaşanır.
Talebin niteliği yolu belirler
Tapu kaydının düzeltilmesi, iptali ve tescili ile fiilî durumun belirlenmesine yönelik tespit talepleri aynı şey değildir. Türk Medeni Kanunu kapsamındaki mülkiyet iddiası ile Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki sözleşmesel talep bir arada bulunuyorsa, dilekçede terditli kurgu yapılması gerekir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun'dan doğan uyuşmazlıklar ayrı bir çerçeveye tabidir.
Yetki ve görev birlikte okunmalı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yer bakımından yetki kesin olduğundan, taraflar aralarında farklı bir mahkeme kararlaştıramaz. Görev yönünden ise talebin türü belirleyicidir: mülkiyet aktarımına yönelen davalar ile paylaşıma yönelen talepler farklı mahkemelerde görülür. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz için ayrı yetki değerlendirmesi yapılması gerekebilir.
Tespit talebinin sınırı
Tespit davası, eda davası açılabilecek hallerde hukuki yarar bulunmaması sebebiyle reddedilebilir. Bu nedenle sadece durumun belirlenmesi değil, doğrudan bir sonuç isteniyorsa talebin eda davası biçiminde kurulması gerekir. Delil tespiti ise davadan ayrı, kanıtın kaybolma tehlikesine karşı işletilen bir yoldur ve dosyayı esastan çözmez.
Dosyayı taşıyan belgeler
- Tapu kayıt örneği ve takyidat listesi
- Kadastro ve imar dosyaları ile varsa çap ve krokiler
- Ödeme ve bedel akışını gösteren banka kayıtları
- Zilyetliği destekleyen vergi kayıtları, abonelik belgeleri ve tanık listesi
Anlaşma seçeneği ne zaman anlamlı
Taşınmazın aynına ilişkin taleplerin tamamı serbestçe uzlaşmaya elverişli değildir; buna karşılık ortaklığın giderilmesi ve komşuluk ilişkilerinden doğan bazı uyuşmazlıklar için arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda da benzer bir zorunluluk bulunduğundan, dava açmadan önce talebin bu kapsamda olup olmadığı kontrol edilmelidir. Anlaşma sağlanacaksa, tapuda devrin ne zaman ve hangi masraf paylaşımıyla yapılacağı metne yazılmalıdır.
İhtiyati tedbirin önemi
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi ihtimaline karşı tapu kaydına şerh verilmesi talep edilmelidir; aksi halde lehe çıkan karar uygulanabilirliğini kaybedebilir.
Bu yazı genel bir çerçeve sunmaktadır. Tapu kaydının oluşum biçimi ve iddianın dayandığı hukuki sebep sonucu değiştireceğinden, dava açmadan önce dosyanızın hukuki incelemeden geçirilmesi önerilir.