Kira ilişkisinde tahliye talebi ile tespit davası çoğu zaman birlikte gündeme gelir: kiraya veren tahliyeyi, kiracı ise kira bedelinin ya da kullanım koşullarının tespitini ister. TBK ve TMK ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde, bu iki talebin hangi mahkemede ve hangi sırayla ileri sürüleceği sonucu belirler.
Kira Uyuşmazlıklarında Görevli Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalar, miktara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Buna karşılık taşınmazın mülkiyetine veya ayni haklara ilişkin uyuşmazlıklar asliye hukuk mahkemesinin alanındadır. Kat mülkiyetinden kaynaklanan ortak yer ve yönetim uyuşmazlıkları ise 634 sayılı Kanun kapsamında ayrıca değerlendirilir. Aynı dilekçede hem kira alacağı hem mülkiyet iddiası ileri sürüldüğünde görev sorunu doğar; talepler ayrıştırılmalıdır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve taraflar bu kuralı sözleşmeyle değiştiremez. Kira alacağı gibi kişisel hak talepleri bakımından ise genel yetki kuralları ile ifa yeri seçenekleri devreye girer. Tespit davasının konusu, bu iki grubun hangisine girdiğini belirlemek için önce netleştirilmelidir.
Tespit mi Eda mı: Hukuki Yarar Eşiği
- Alacak muaccel hâle gelmiş ve doğrudan istenebiliyorsa, yalnızca tespit istemekte hukuki yarar bulunmayabilir.
- Kira bedelinin uyarlanması, kullanım alanının sınırları veya tahliye taahhüdünün geçerliliği gibi konularda tespit talebi işlevsel olabilir.
- Delil tespiti ile tespit davası farklıdır; taşınmazın mevcut durumunun kayda alınması için delil tespiti daha hızlı bir yoldur.
- Tahliye talebi bakımından dayanılan sebebin (tahliye taahhüdü, ihtiyaç, iki haklı ihtar) baştan seçilmesi zorunludur; sebep sonradan serbestçe değiştirilemez.
Arabuluculuk Masasında Kira Pazarlığı
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması aranır. Bu aşama, tarafların ilişkiyi sürdürüp sürdürmeyeceğine karar verdiği yerdir. Kiracı açısından tahliye tarihinin ertelenmesi karşılığında birikmiş bedelin ödenmesi; kiraya veren açısından ise tahliyenin belirli ve icra edilebilir bir takvime bağlanması çoğu kez uzun bir yargılamadan daha hızlı sonuç verir. Anlaşma tutanağında tahliye tarihi, anahtar teslim şekli ve depozito mahsubu açıkça yazılmazsa, metin icra aşamasında uygulanamaz hâle gelir.
Sürecin Kontrol Noktaları
- Sözleşme, ödeme kayıtları ve ihtarnameler tarih sırasına göre dizilir.
- İhtarnamenin tebliğ tarihi ve içeriği ayrı ayrı doğrulanır.
- Taşınmazın fiilî durumu fotoğraf ve tutanakla kayda alınır.
- Arabuluculuk için tahliye takvimi taslağı önceden hazırlanır.
Anlatılanlar genel çerçevedir; sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve ihtar geçmişi sonucu değiştirebilir. Kendi uyuşmazlığınız için hukuki görüş almanız uygun olacaktır.