Kira ilişkisinde tahliye talebi, tek bir hukuki sebebe dayanmaz. Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü, gereksinim ve yeniden inşa gibi sebeplerin her birinin kendi koşulu, kendi süresi ve kendi ispat aracı vardır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde ilerlerken ihtarın içeriği çoğu zaman davanın kaderini belirler.
İhtarın İçeriği Sebebe Göre Değişir
Temerrüt nedeniyle tahliyede ihtarnamede ödenmeyen kira dönemleri açıkça gösterilmeli ve kanunda öngörülen ödeme süresi ile bu süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği uyarısı yer almalıdır. Bu unsurları taşımayan ihtar, ödeme yapılmasa dahi tahliye sonucu doğurmaz. İki haklı ihtar sebebine dayanılacaksa ihtarların ayrı kira dönemlerine ilişkin olması ve aynı kira yılı içinde gönderilmiş olması aranır; bu nedenle ihtar tarihleri baştan bir tabloda tutulmalıdır.
Görevli Mahkeme ve Yetki
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, miktara bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri kural olmakla birlikte sözleşmenin ifa edildiği yer, yani taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de gündeme gelir. Uygulamada kiralananın bulunduğu yer, keşif ve tanık bakımından pratik avantaj sağladığı için tercih edilir.
Arabuluculuk Şartını Atlamayın
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline getirilmiştir. Ancak İcra ve İflas Kanunu'ndaki icra yoluyla tahliye prosedürü bundan ayrı bir yoldur. İki yol arasındaki seçim, alacağın tahsili mi yoksa yalnızca taşınmazın boşaltılması mı öncelikli olduğuna göre yapılmalıdır; ikisi birlikte hedefleniyorsa süreçlerin sıralaması baştan planlanmalıdır.
Uzlaşma Masasında Konuşulanlar
Tahliye uyuşmazlıklarında anlaşma çoğu zaman üç başlıkta kurulur: çıkış tarihi, birikmiş kira ve yan giderlerin ödenmesi, depozitonun mahsubu. Bu üç kalem tek bir protokolde ve icra edilebilir biçimde yazıldığında taraflar uzun bir yargılamadan kurtulur. Protokolde teslim tarihinin, anahtar teslim şeklinin ve o tarihe kadar işleyecek kira bedelinin belirtilmemesi, anlaşmayı sonradan tartışmalı hâle getirir.
Dosyayı Ayakta Tutan Belgeler
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller
- Ödeme dekontları ve açıklama satırları
- Gönderilen ihtarnameler ile tebliğ şerhleri
- Tahliye taahhüdünün düzenlenme ve tarih bilgileri
- Kiralananın durumunu gösteren tutanak veya tespit
Bu rehber genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tahliye sebepleri arasındaki fark küçük görünse de sonucu tamamen değiştirebilir; ihtarname göndermeden önce hangi sebebe dayanılacağının hukuki olarak belirlenmesi önerilir.