Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, sürelerin doğru işletilmesidir. TBK, tahliye sebeplerine göre farklı bildirim ve dava süreleri öngörür; bu süreler kaçırıldığında aynı sebebe dayanmak için bir sonraki kira yılı beklenir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise 634 sayılı Kanun'dan doğan yükümlülükler tabloya ayrı bir başlık ekler.
Hangi Sebep Hangi Takvimi Getirir
Kira sözleşmesinin belirli süreli olup olmaması, sürenin sona ermesine dayalı tahliye imkânını doğrudan etkiler. İhtiyaç nedeniyle tahliyede, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun ortaya konması yanında dava süresine uyulması aranır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ise ihtar ve iki haklı ihtar düzeni işler. Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyede projenin varlığı belgelenir. Her sebep için bildirimin şekli ve zamanı farklı olduğundan, tek bir ihtarname ile bütün sebepleri birden kurmaya çalışmak dosyayı zayıflatır.
Mahkeme mi, İcra Dairesi mi
Kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi bu davalarda uygulamanın olağan adresidir. Buna karşılık kira bedelinin ödenmemesi hâlinde İİK kapsamında ilamsız tahliye takibi başlatmak da mümkündür. Bu iki yol arasındaki tercih, elinizdeki belgeye ve kiracının itiraz ihtimaline göre yapılmalıdır: yazılı sözleşme mevcut ve itiraz beklenmiyorsa icra yolu daha hızlı sonuç verebilirken, sözleşme ilişkisi tartışmalıysa mahkeme yolu daha güvenlidir.
Dava Öncesi Arabuluculuk
Kiralanan taşınmazların tahliyesi ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak düzenlenmiştir. Bu aşama atlandığında dava usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci sürerken hak düşürücü ve dava sürelerinin nasıl etkileneceği ayrıca hesaplanmalıdır; bu hesap yapılmadan başlatılan görüşme, süre kaybına dönüşebilir.
Anlaşarak Çıkış ile Yargılamayı Sürdürme
Uygulamada tarafların en sık tercih ettiği çözüm, belirli bir tarihte tahliye ve karşılığında birikmiş alacaklardan kısmi feragattir. Böyle bir protokol imzalanırken şunlar yazılmalıdır: tahliye tarihi ve anahtar teslim usulü, o tarihe kadar işleyecek kullanım bedeli, depozitonun mahsup düzeni, taşınmazdaki hasarların tespiti ve tahliye gerçekleşmezse uygulanacak sonuç. Protokolün icra edilebilir nitelikte düzenlenmesi, tahliyenin fiilen gerçekleşmemesi ihtimalinde ikinci bir yargılamayı önler.
Teslim Aşamasındaki Tespit
Tahliye gerçekleştiğinde taşınmazın durumu tutanakla ve tarihli görüntülerle kayda alınmalıdır. Aksi hâlde hasar ve eksik demirbaş iddiaları sonradan ispatlanamaz; depozito uyuşmazlıkları çoğunlukla bu eksiklikten doğar.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar. Sözleşmenizin süresi ve tahliye sebebiniz takvimi tümüyle değiştirebileceğinden, ihtarname göndermeden önce hukuki görüş almanız isabetli olur.