Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklarda tartışma çoğu kez aidat ya da ortak alan kullanımı üzerinden başlar; ancak hukuki sonucu belirleyen şey kat malikleri kurulu kararının ne zaman alındığı ve itirazın hangi süre içinde ileri sürüldüğüdür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda TMK ve TBK’dan ayrılan özel bir süre rejimi öngörmüştür.
Kurul Kararına İtirazda İki Ayrı Süre
Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı bir karara razı olmayan kat maliki, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Bu istem için karar tarihinden itibaren işleyen bir süre öngörülmüştür; toplantıya katılmamış malik bakımından süre öğrenme anına bağlanmış, ayrıca karar tarihinden itibaren işleyen bir üst süre daha belirlenmiştir. Bu ikili yapı gözden kaçtığında, toplantıya katılmadığı için haberi olmadığını düşünen malikin hakkı üst süre dolduğu için sona erebilir. Bu nedenle karar defterinin düzenli takibi kâğıt üzerinde kalmamalıdır.
Yönetim Planı ile Kanunun İlişkisi
Yönetim planı, kat malikleri arasında sözleşme hükmündedir ve gider paylaşımı, kullanım şekli gibi konularda bağlayıcıdır. Ancak Kanun’un emredici hükümlerine aykırı yönetim planı kayıtları uygulanamaz. İtiraz dilekçesi hazırlanırken kararın hangi hükme aykırı olduğunun tek tek gösterilmesi; ortak yer, eklenti ve bağımsız bölüm ayrımının tapu kaydıyla desteklenmesi gerekir. Projeye aykırı yapılan değişikliklerde eski hâle getirme talebi de ayrıca ileri sürülmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Bu kural miktara bakılmaksızın uygulanır; aidat alacağı için icra takibi yapılmışsa itirazın iptali davası bakımından da aynı görev kuralı gözetilir. Yetki, taşınmazın bulunduğu yere bağlı olduğundan taraflarca değiştirilemez.
Arabuluculuk ve Uzlaşma Zemini
Kira, komşuluk hukuku ve kat mülkiyetinden kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiştir. Hangi taleplerin bu kapsama girdiği tartışmalı olabildiğinden, dava açılmadan önce şartın kontrol edilmesi gerekir; atlanması hâlinde dava usulden reddedilir. Uzlaşma zemini bakımından ise komşuluk ilişkisinin süreklilik taşıması önemlidir: bir defalık bir tazminattan çok, kullanım kurallarını yazıya döken ve yönetim planına işlenen çözümler kalıcı sonuç verir. Buna karşılık kurul kararının iptali gerekiyorsa, görüşmeler devam ederken sürenin işlediği unutulmamalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Yönetim planının içeriği, karar tarihleri ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirdiğinden, itiraz öncesinde belgelerle birlikte hukuki değerlendirme yapılması uygun olur.