Tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı oluşturulduğu iddiası, taşınmaz uyuşmazlıklarının en ağır sonuçlu davalarından birini doğurur. Bu dosyalarda iki teknik konu öne çıkar: taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi ve kaydın el değiştirmesiyle ortaya çıkan süre baskısı. Aşağıda TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun çerçevesinde bu iki başlık ile sulh görüşmelerinin dava hakkına etkisi ele alınıyor.
Taşınmazın Bulunduğu Yer: Tercih Değil Zorunluluk
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, tarafların iradesine bırakılmamıştır; dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Sözleşmeye konulmuş bir yetki kaydı ya da tarafların ortak talebi bu kuralı değiştirmez. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her taşınmaz için ayrı değerlendirme yapılması gerekir; tek dilekçeyle birleştirme, dosyanın kısmen yetkisizlikle karşılaşmasına yol açabilir.
Süre Baskısı Nereden Doğar
Mülkiyet iddiasına dayanan tapu iptali taleplerinde çoğu zaman katı bir hak düşürücü süre yoktur; ancak bu, beklemenin sonucu etkilemediği anlamına gelmez. Tapu sicilindeki kayda güvenerek kazanım sağlayan üçüncü kişiler karşısında iddianın değeri hızla zayıflar. Bu nedenle gerçek takvim, kanundaki süre değil kaydın el değiştirme hızıdır. Dava açılırken tedbir ve şerh taleplerinin aynı dilekçede ileri sürülmesi, kaydın dava süresince dondurulması bakımından belirleyicidir.
Sulh Görüşmesinin Gizli Maliyeti
Aile içi devirlerde veya ortak miras kalan taşınmazlarda taraflar önce anlaşmayı dener; bu makul bir başlangıçtır. Risk, görüşmelerin uzatılması sırasında karşı tarafın kaydı devretmesi ya da taşınmaz üzerinde ipotek kurmasıdır. Uzlaşma yolu seçilecekse görüşme takvimi kısa tutulmalı, taşınmazın kayıt durumu düzenli aralıklarla kontrol edilmeli ve devir yasağı içeren bir yazılı çerçeve öngörülmelidir. Anlaşma sağlanırsa devrin resmî şekilde tamamlanması, protokolün kendisinden daha önemlidir.
Dosya Hazırlığında Öne Alınacaklar
- Taşınmazın tapu kayıt geçmişi ve tüm devir işlemlerinin dökümü.
- Devrin dayanağı sözleşme, vekâletname ve ödeme kayıtları.
- Devir tarihinde tarafların ehliyet durumuna ilişkin kayıtlar.
- Kat mülkiyetine geçilmiş yapılarda 634 kapsamındaki yönetim ve proje belgeleri.
- Taşınmazın fiilî kullanımını gösteren tanık ve belge listesi.
Bu açıklamalar olağan uygulamayı özetler; devrin sebebi, tarafların yakınlığı ve kayıt tarihleri hukuki nitelendirmeyi değiştirebilir. Tapu davaları geri alınması güç sonuçlar doğurduğundan, dilekçe verilmeden önce kayıt geçmişinin bir hukukçuyla incelenmesi önerilir.