Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda paydaşlar arasındaki anlaşmazlık, çoğu zaman kullanım biçiminden başlar ve ortaklığın giderilmesi davasına kadar uzanır. Bu süreçte ihtarın çekilip çekilmediği yalnızca nezaket meselesi değildir; ecrimisil talebinin akıbetini doğrudan etkiler.
Görev ve Kesin Yetki
Ortaklığın giderilmesi istemleri sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin bu tür davalarda yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi görevlidir; taraflar anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılamaz. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa, her biri için ayrı dosya gerekip gerekmediği baştan değerlendirilmelidir.
Zorunlu Dava Arkadaşlığı
Davanın tüm paydaşlara yöneltilmesi gerekir; eksik taraf teşkili dosyanın uzamasına yol açan en yaygın sebeptir. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi zorunludur. Tapu kaydındaki şerhler, ipotek ve intifa hakkı sahiplerinin durumu da satış aşamasında sonucu etkiler.
İhtar ve Ecrimisil İlişkisi
Taşınmazı tek başına kullanan paydaştan kullanım bedeli istenebilmesi için, kural olarak diğer paydaşın intifadan men iradesini karşı tarafa bildirmiş olması aranır. Bu bildirim çoğunlukla noter aracılığıyla çekilen ihtarname ile yapılır. İhtar tarihi, talep edilebilecek dönemin başlangıcını belirlediğinden, gecikmeli çekilen ihtar geçmişe dönük talebi büyük ölçüde işlevsiz bırakır. Kanunda öngörülen istisnai hâllerde bu şartın aranmayabileceği de göz önünde bulundurulmalıdır.
Aynen Taksim mi, Satış mı?
- Taşınmazın imar durumu ve fiilî kullanımı bölünmeye elverişli mi?
- Aynen taksimde değer farkı doğuyorsa denkleştirme bedeli nasıl hesaplanacak?
- Kat mülkiyeti kurulu bir anagayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemeyeceği dikkate alındı mı?
- Satış kararı hâlinde satış işlemleri hangi memurluk aracılığıyla yürütülecek?
- Açık artırmada oluşacak bedel, paydaşlar arası anlaşmayla ulaşılabilecek değerin altında mı kalır?
Anlaşmanın Şekli
Paydaşlar arasında varılan paylaşım iradesi taşınmaz söz konusu olduğunda şekle bağlıdır; sözlü mutabakat veya yazışma, tapuda işlem yapılmadıkça beklenen sonucu doğurmaz. Ayrıca paylı mülkiyette ortaklığın devamına ilişkin anlaşmalar kanunda öngörülen süreyle sınırlıdır. Bu nedenle davadan feragat edilmeden önce, tapu devrinin fiilen tamamlanması güvence altına alınmalıdır.
Sürecin Maliyeti
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri kural olarak paylar oranında yüklenir. Açık artırma sonucu oluşan bedelin piyasa değerinin altında kalma ihtimali, davadan önce yapılacak bir uzlaşma girişimini çoğu zaman rasyonel kılar.
Yukarıdaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci değiştirebilir. Dava veya ihtar adımına geçmeden önce tapu kayıtlarınızı bir hukukçuyla birlikte incelemeniz yararlı olacaktır.