Apartman ve site yönetimlerinde alınan kararların bir kısmı yalnızca işletme düzenine, bir kısmı ise doğrudan bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet haklarına dokunur. Bu ayrım, itirazın hangi mahkemeye ve hangi süre içinde götürüleceğini belirler.
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Kuralı
Kat Mülkiyeti Kanunu, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesini görevli kılmıştır. Bu kural, uyuşmazlığın parasal değerinden bağımsızdır. Buna karşılık ortak yerin aidiyetine ya da tapu kaydının değiştirilmesine yönelen talepler farklı bir nitelik taşıyabileceğinden, dilekçe kurulmadan önce talebin gerçek konusu belirlenmelidir. Yönetim planından kaynaklanan aidat alacakları için ise icra takibi ayrı bir yol olarak gündeme gelir.
Süre: Bir Ay ve Altı Ay
Kurul kararının iptali istemi, kural olarak karar tarihinden itibaren bir aylık süreye tabidir. Toplantıya katılmamış olan malik bakımından bu süre kararı öğrenme tarihinden işlemeye başlar; ancak kanun her halde karar tarihinden itibaren işleyen azami bir süre öngörmüştür. Bu nedenle toplantıya katılmayan maliklerin karar tutanağını ne zaman öğrendiklerini belgelemeleri önem taşır. Karar defterinin ilgili sayfasının fotoğrafı, ilan panosuna asılma tarihi veya yöneticinin gönderdiği bildirim, öğrenme anını ispatlamada kullanılır.
İhtarın İşlevi: Uyuşmazlığı Daraltmak
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında ihtar zorunlu değildir; buna karşılık aykırılığın giderilmesi istemli dosyalarda hem iyiniyeti hem de ihlalin sürekliliğini gösterir.
- İhtarda hangi kararın veya fiili durumun hukuka aykırı görüldüğü açıkça yazılır.
- Yönetim planının ilgili maddesi ve karar tarihi belirtilir.
- Aykırılığın giderilmesi için makul bir süre verilir.
- Tebliğ tarihi ve varsa yanıt kaydedilir.
- Devam eden ihlallerde tarih sıralı tespit tutulur.
Yönetimle Anlaşma ile Dava Arasındaki Denge
Ortak yaşamın süreklilik taşıması nedeniyle, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklarda çözümün yeni bir kurul kararıyla sağlanması çoğu zaman daha kalıcıdır. Ancak yeni toplantı beklenirken iptal süresinin işlemeye devam ettiği unutulmamalıdır. Özellikle ortak alanda yapısal değişiklik ya da eklenti tahsisi gibi geri dönüşü zor kararlarda, görüşmeler sürerken süresi içinde dava açmak ve gerekiyorsa tedbir talep etmek daha güvenlidir. Aidat ve gider paylaşımına ilişkin kararlarda ise ödemenin ihtirazi kayıtla yapılması, hem icra riskini azaltır hem de itiraz hakkını korur.
Kapanış
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planının içeriği, kararın niteliği ve anagayrimenkulün yapısı sonucu değiştirebileceğinden; karar defteri ve yönetim planı incelenmeden yol belirlenmemesi ve somut olayda hukuki değerlendirme alınması önerilir.