Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, çoğu uyuşmazlıkta tarafların iyi niyetinden değil ihtarın zamanında yapılıp yapılmadığından etkilenir. Bu rehber, TBK ve TMK ekseninde artış sınırını, ihtar takvimini ve kira tespiti davasında görev-yetki kurallarını ele alır.
Artış Sınırı ve Sözleşme Hükmü İlişkisi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönemde uygulanacak artış oranı bakımından kanun bir üst sınır öngörür; tarafların sözleşmede kararlaştırdığı oran bu sınırı aşamaz. Sözleşmede hiçbir artış hükmü bulunmasa dahi, hâkim tarafından belirlenecek bedel aynı sınıra tabidir. Yabancı para üzerinden yapılan kiralar bakımından ise farklı bir rejim uygulanır; bu nedenle sözleşmenin para birimi ilk kontrol edilmesi gereken unsurdur.
İhtarın Zamanlaması
- Kira bedelinin yeni dönem için artırılması talebi, yeni dönemin başlangıcından makul süre önce karşı tarafa ulaşmalıdır.
- Kira tespiti davasının yeni dönemin başından itibaren etkili olabilmesi için, kanunda öngörülen süre içinde ihtar gönderilmiş olması ya da davanın bu süre içinde açılması aranır.
- İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, hem içeriğin hem tebliğ tarihinin ispatını kolaylaştırır.
- Kiracının ihtardan sonra fiilen artırılmış bedeli ödemesi, uyuşmazlığın kapsamını daraltır ancak talebin tümünü kabul anlamına gelmeyebilir.
Beş Yılı Aşan Kira İlişkilerinde Değerlendirme
Kira ilişkisinin belirli bir süreyi aşması hâlinde, bedel yalnızca endeks sınırına göre değil; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ölçütleri birlikte gözetilerek belirlenebilir. Bu aşamada dosyaya sunulacak emsal kira sözleşmeleri, bölgedeki güncel ilan verileri ve taşınmazın konumu ile yaşına ilişkin belgeler belirleyici olur. Emsal seçilirken taşınmazın büyüklüğü, kullanım amacı ve bulunduğu kat gibi ölçütlerin benzer olmasına dikkat edilmelidir.
Görev, Yetki ve Dava Şartı
- Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi gündeme gelir.
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır; icra takibi ve tahliye taahhüdüne dayalı bazı yollar bakımından ayrık durumlar bulunur.
- Son tutanak dava dilekçesine eklenmezse dosya usulden reddedilme riski taşır.
Kiracı Tarafında Kontrol Listesi
Gelen ihtarın hangi hukuki sonuca yöneldiği okunmalıdır: yalnızca bedel artışı mı isteniyor, yoksa tahliye iradesi de mi açıklanıyor? Ödeme yapılırken açıklama kısmına hangi aya ait olduğu yazılmalı, banka dekontları düzenli saklanmalıdır. İhtirazi kayıt konulmadan yapılan ödemelerin sonradan tartışılması güçleşebilir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmenizdeki özel hükümler ve taşınmazın niteliği sonucu değiştirebileceğinden, ihtar göndermeden veya cevaplamadan önce hukuki destek almanız önerilir.