Tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyetin kim adına kayıtlı olacağını doğrudan belirlediği için gayrimenkul uyuşmazlıklarının en ağır sonuçlu türüdür. Bu davalarda başarıyı belirleyen ilk adım, talebin hangi hukuki sebebe dayandırılacağının doğru seçilmesidir; sonraki bütün deliller bu seçime göre toplanır.
Hukuki Sebebin Seçimi
- Muvazaa iddiası: görünürdeki devrin gerçek iradeyi yansıtmadığı
- Mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan devirler
- Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
- Hile, yanılma veya ehliyetsizlik iddiası
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin ihlali
Her sebep farklı bir ispat düzeni gerektirir. Muvazaa iddiasında bedelin gerçekten ödenip ödenmediği ve devralanın ödeme gücü öne çıkarken, ehliyetsizlik iddiasında sağlık kayıtları ve işlem anındaki bilinç durumu belirleyici olur.
Dava Açılmadan Önce Toplanacaklar
- Tapu kayıt örneği ve akit tablosu ile devir tarihindeki bedel
- Devralanın banka hesap hareketleri yönünden inceleme talebi
- Taşınmazın devir tarihindeki rayiç değeri ile akitteki bedelin karşılaştırılması
- Taraflar arasındaki akrabalık ve fiilen kullanım durumu
- Vekâletname söz konusuysa düzenlenme tarihi ve kapsamı
Üçüncü Kişiye Devir Riski ve Tedbir
Dava sürerken taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmesi, talebin sonuçsuz kalmasına yol açabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesi istenmelidir. Şerh talebinin gecikmesi, uygulamada en sık karşılaşılan ve telafisi güç kayıptır. Taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilmişse, ipotek alacaklısının durumu ayrıca değerlendirilir.
İcra Yoluyla Tahliye ile Kesişme
Taşınmazda üçüncü bir kişi kiracı sıfatıyla oturuyorsa, mülkiyet uyuşmazlığı ile kullanım uyuşmazlığı ayrı hatlarda yürür. Tapu iptali davası kazanılana kadar kayıt malikinin kira ilişkisi devam eder; bu nedenle tahliye talebi mülkiyet davasının sonucunu beklemek zorunda kalabilir. Ecrimisil talebinin hangi dönem için istendiği ve dava dilekçesinde ayrı kalem olarak gösterilip gösterilmediği de dikkat edilecek noktalardandır.
Sulh Görüşmesi mi, Yargılama mı?
Aile içi devirlerde tarafların paylaşım önerisiyle çözüm araması yaygındır. Böyle bir görüşmede, önerilen payın taşınmazın güncel değerine oranı ve ispat yükünün ağırlığı birlikte değerlendirilmelidir. Anlaşma sağlanırsa devrin tapuda fiilen gerçekleştirilmesi, sözlü mutabakatla yetinilmemesi gerekir; tapu dışı anlaşmalar mülkiyet üzerinde hüküm doğurmaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu kaydının geçmişi, devir zinciri ve zamanaşımı durumu her dosyada değişir; dava açmadan önce kayıtların bir avukat tarafından incelenmesi önerilir.