Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar sıklıkla iki ayrı hat üzerinde birden ilerler: bir yanda artış oranının hukuka uygunluğu, diğer yanda kiraya verenin başlattığı icra takibi ve tahliye talebi. TBK çerçevesinde artışın geçerliliği tartışılırken, ödenmeyen fark üzerinden yürütülen takip bağımsız biçimde sonuç doğurabilir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 634 sayılı Kanun kaynaklı yükümlülükler, TMK bakımından ise mülkiyet ve zilyetlik ilişkisi tabloya eklenir.
Artış İtirazının Zemini
Kiracı artışa itiraz ederken önce sözleşmedeki artış hükmünü, sonra bu hükmün fiilen nasıl uygulandığını incelemelidir. Sözleşmede yazılı bir artış ölçütü varsa, kiraya verenin buna uygun hesap yapıp yapmadığı kontrol edilir. İtiraz yalnızca sözle bildirilmemeli; yazılı olarak iletilmeli ve iletildiğini gösteren kayıt saklanmalıdır.
Ödeme Davranışının Önemi
- İtiraz edilen fark dışında kalan tutarın düzenli ödenmesi, temerrüt iddiasını zayıflatır.
- Ödeme açıklamalarına hangi aya ait olduğu net yazılır.
- Elden yapılan ödemelerde yazılı belge alınır.
- Kiraya verenin hesabına yapılan ödemelerde dekontlar dosyalanır.
- Ödemenin kabul edilmemesi halinde başvurulabilecek yollar araştırılır.
Takip Başlatıldığında Yapılacaklar
- Ödeme emrinin tebliğ tarihi ve içeriği hemen incelenir.
- İstenen tutarın hangi aylara ve hangi artış hesabına dayandığı çıkarılır.
- Borca itiraz ile kira ilişkisine itiraz ayrı ayrı değerlendirilir.
- Kira ilişkisinin varlığı kabul ediliyorsa bunun sonuçları öngörülür.
- Tahliye talebi bakımından öngörülen sürelere dikkat edilir.
Kira Tespiti Yolu
Taraflar artış konusunda anlaşamadığında kira bedelinin mahkemece belirlenmesi gündeme gelir. Bu yol, bedeli tarafların iradesinden çıkarıp objektif ölçütlere bağlar. Başvuru öncesinde emsal taşınmaz verileri, taşınmazın konumu, yaşı ve durumu belgelenmelidir. Tespit davası ile devam eden icra takibinin birbirini nasıl etkileyeceği baştan planlanmalıdır.
Yeni Protokol mü, Yargılama mı
Uygulamada tarafların yeni bir kira protokolü üzerinde anlaşması, tahliye riskini ortadan kaldırdığı için çoğu kez daha koruyucu olur. Protokolde yeni bedel, başlangıç tarihi, birikmiş farkın ödeme planı ve tahliye taleplerinden vazgeçildiği açıkça yazılmalıdır. Kapsamı belirsiz bir mutabakat, birkaç ay sonra aynı uyuşmazlığı geri getirir.
Kira dosyalarında süre ve ödeme düzeni sonucu belirler. Buradaki bilgiler genel çerçeve sunar; ödeme emri veya ihtar aldığınızda vakit kaybetmeden hukuki değerlendirme almanız önerilir.