Kira ilişkisinde tahliye talebi çoğu zaman tek başına yürütülemez. Kiralananın fiilî durumu, yapılan değişiklikler, ödenen bedelin gerçek miktarı veya kullanım biçimi tartışmalıysa, tahliye davasının sonucu bu olguların nasıl kanıtlandığına bağlanır. Tespit, bu noktada tahliyeyi hazırlayan bir ön adım olarak devreye girer. TBK ve TMK hükümleri ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun, bu dosyaların ortak çerçevesini oluşturur.
Tespitin Tahliye Dosyasındaki İşlevi
Delil tespiti, kiralananın o andaki durumunu kayıt altına alarak sonradan yapılacak değişikliklerin dosyayı belirsizleştirmesini önler. Özellikle tahliye sonrası ortaya çıkan hasar tartışmalarında, tahliyeden önce alınmış bir tespit raporu bulunması taraflar arasındaki iddiaların çoğunu baştan sonuçlandırır. Tespit ile hukuki durumun belirlenmesine yönelik tespit davası birbirinden ayrılmalıdır; ikincisi, kira ilişkisinin varlığı veya kapsamı gibi hukuki bir belirsizlik bulunduğunda gündeme gelir ve güncel hukuki yarar şartına bağlıdır.
Hangi Olgular Tespit Edilmeli
- Kiralananın teslim anındaki ve mevcut durumu, demirbaş listesi.
- Kiracının yaptığı tadilat ve eklentiler, bunların sökülebilir olup olmadığı.
- Fiilen kullanan kişilerin kim olduğu, alt kiralama iddiası varsa buna ilişkin veriler.
- Ortak alan kullanımına ilişkin ihlaller ve yönetim kayıtları.
- Ödeme kayıtları ile sözleşmedeki bedel arasındaki fark.
İhtar ve Dava Adımlarının Sırası
- Tahliye sebebi belirlenir; her sebebin kendi şart ve süresi olduğu gözetilir.
- Gerekli hâllerde usulüne uygun ihtar veya bildirim yapılır ve tebliği belgelenir.
- Delil kaybı riski varsa, dava açılmadan önce tespit talep edilir.
- Tahliye talebi, dayanılan sebebe uygun mahkeme veya icra yolu üzerinden ileri sürülür.
- Kiracı itirazı hâlinde, itirazın kapsamı incelenerek uygun hukuki yol seçilir.
Yanlış sebebe dayanılarak açılan dava, esasa girilmeden reddedilebileceği için sebep seçimi dosyanın en kritik kararıdır.
Anlaşmalı Tahliye Protokolü mü, Yargılama mı
Taraflar çoğu zaman belirli bir tarihte tahliye ve karşılığında bazı alacaklardan vazgeçme üzerinde anlaşabilir. Böyle bir protokol yapılırken tahliye tarihi, anahtar teslim usulü, depozitonun akıbeti, birikmiş kira ve ortak gider borçları ile hasar tespitinin nasıl yapılacağı tek tek yazılmalıdır. Yalnızca tahliye tarihi belirlenip diğer kalemler boş bırakıldığında, uyuşmazlık kısa süre sonra alacak davası olarak geri döner. Protokolün icra edilebilirliği de baştan düşünülmelidir.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tahliye sebebi süreci değiştirir. Adım atmadan önce dosyanızı hukuken değerlendirmeniz yerinde olur.