Tapu iptali ve tescil talepleri, sonucu tapu kütüğüne işleyen ağır sonuçlu uyuşmazlıklardır. Bu nedenle sürecin en kritik anı duruşma değil, dava açılmadan önce kaydın korunması ve arabuluculuk aşamasının doğru kurgulanmasıdır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, arabuluculuk odağıyla başvuru ve itiraz sırasını ele alır.
Talebin Hukuki Dayanağını Belirleyin
Tapu iptali talebi tek bir sebebe dayanmaz. Muvazaa iddiası, ehliyetsizlik, hile veya irade sakatlığı, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık ve kazandırıcı zamanaşımı iddiaları birbirinden tümüyle farklı ispat yapıları gerektirir. Dayanak netleşmeden yapılan arabuluculuk başvurusu, görüşmede hangi menfaatin pazarlık edileceğini de belirsiz bırakır.
Kaydı Korumak: İlk Yapılacak İş
Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali varsa, tapu kaydına tedbir konulması veya uygun hallerde şerh işletilmesi görüşmelerden önce düşünülmelidir. Kayıt korunmadan başlayan bir müzakere, karşı tarafa zaman kazandırmaktan başka sonuç doğurmayabilir. Bu talep için taşınmazın güncel tapu kaydı, varsa satış vaadi sözleşmesi ve devir zincirini gösteren belgeler hazırlanmalıdır.
Arabuluculuk Kapsamı Sorusu
Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Tapu iptali ve tescil talebinin bu kapsamda değerlendirilip değerlendirilmeyeceği, talebin hangi hukuki sebebe dayandığına göre farklılaşabilir. Tereddüt varsa, arabuluculuk başvurusunun yapılması ve son tutanağın dosyaya eklenmesi, dava şartı yokluğundan ret riskini ortadan kaldıran ölçülü bir yaklaşımdır.
Anlaşma Belgesi Tapuda Ne İşe Yarar
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, taşınmaz devrine ilişkin sonuç doğuracaksa şeklî gereklilikler ve icra edilebilirlik meselesi ayrıca düşünülmelidir. Metinde şunlar tereddütsüz yer almalıdır:
- Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle tam kimliği
- Devrin hangi tarihte ve hangi şekilde gerçekleştirileceği
- Bedelin ödeme takvimi ve ödenmemesi halinde sonucu
- Kayıt üzerindeki takyidatların hangi tarafça temizleneceği
- Zilyetliğin devir anı ve teslim şekli
Kat Mülkiyetli Yapılarda Ek Kontrol
Uyuşmazlık kat mülkiyetine tabi bir yapıdaki bağımsız bölüme ilişkinse, yönetim planı, ortak alan kullanımına dair kat malikleri kurulu kararları ve varsa eklenti tahsisleri incelenmelidir. Bu kayıtlar hem anlaşmanın uygulanabilirliğini hem de sonradan çıkacak ihtilafın kapsamını doğrudan etkiler.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; devir zinciri, kayıt üzerindeki şerhler ve iddianın dayanağı sonucu belirgin biçimde değiştirir. Taşınmaz gibi geri alınması güç bir değer söz konusu olduğunda, adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla incelemeniz önerilir.