Aynı taşınmaza birden çok kişinin malik olduğu durumlarda, paydaşlığın sona erdirilmesi çoğu zaman uzun bir yargılamaya dönüşür. Oysa uyuşmazlığın önemli bir kısmı, dosya mahkemeye taşınmadan önce arabuluculuk masasında çözülebilecek nitelikte olur. Bu rehber, ortaklığın giderilmesi taleplerinde arabuluculuk aşamasının nasıl kurulacağını ve anlaşma sağlanamazsa hangi takvimin işlediğini ele alır.
Masaya Oturmadan Önce Netleşmesi Gerekenler
Arabuluculuk toplantısı, tarafların taşınmazın değeri ve fiili kullanım durumu konusunda ortak bir zemine sahip olmadığı hallerde sonuçsuz kalır. Toplantı öncesinde şu bilgiler hazırlanmalıdır: güncel tapu kaydı ve pay oranları, taşınmazın imar ve yapı durumu, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuşsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki bağımsız bölüm listesi, taşınmazı fiilen kimin kullandığı ve varsa kira geliri.
Anlaşmanın İki Farklı Biçimi
- Aynen paylaşım: Taşınmaz bölünmeye elverişliyse paylar fiilen ayrılır; değer farkı doğuyorsa aradaki fark para ile denkleştirilir.
- Payın devri: Paydaşlardan biri diğerlerinin payını belirlenen bedelle devralır; bu yol, satış yoluyla değer kaybını önlemek isteyen aileler bakımından sıklıkla tercih edilir.
TMK bakımından paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki fark burada belirleyicidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların tamamının katılımı olmadan yapılan anlaşma tapuda uygulanamaz; bu nedenle sürece bütün ortakların dahil edilmesi zorunludur.
Anlaşma Belgesinin Uygulanabilir Olması
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesi, taşınmaz devri sonucu doğuracaksa tapu işleminin nasıl ve hangi tarihte yapılacağı, bedelin ödeme takvimi ve devir gerçekleşmezse ne olacağı ayrıntılı yazılmalıdır. Belirsiz kalan her başlık, ileride yeni bir uyuşmazlığın kaynağı olur. Kullanım bedeline ilişkin talepler ile ortaklığın giderilmesi talebi ayrı hukuki temellere dayandığından, bunların anlaşma metninde ayrı kalemler olarak gösterilmesi gerekir.
Anlaşma Sağlanamazsa İşleyen Takvim
Anlaşmama halinde dosya mahkemeye taşınır. Bu aşamada en çok karşılaşılan aksaklık, tapu maliklerinden birinin vefat etmiş olması veya adres bilgisinin güncel olmamasıdır; tebligatın gecikmesi duruşma takvimini aylarca uzatabilir. Bu nedenle mirasçılık belgesi ve adres araştırması, dava açılmadan önce tamamlanmalıdır.
Uzlaşma ile yargılama arasındaki seçim yapılırken, satış yoluyla paylaştırmada oluşabilecek değer kaybı ile yargılamanın süresi birlikte tartılmalıdır. Somut taşınmazın niteliği bu dengeyi tamamen değiştirebileceğinden, karar öncesinde hukuki destek alınması önerilir.