Tahliye talepli kira uyuşmazlıklarında sonucun büyük bölümü ilk haftalarda belirlenir. Hangi tahliye sebebine dayanıldığı, ihtarın doğru muhataba ve zamanında ulaşıp ulaşmadığı, arabuluculuk aşamasının nasıl yönetildiği; sonraki bütün adımların hareket alanını daraltır ya da genişletir. Bu rehber TBK ve TMK ekseninde, tahliye dosyasında başvuru ve itiraz sırasını kurmaya odaklanır.
Tahliye Sebebini Tek Cümleye İndirin
Tahliye tek bir kalıp değildir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gönderilen ihtar, konut veya işyeri gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, sözleşmeye aykırı kullanım ve iki haklı ihtar iddiaları birbirinden farklı belge seti ister. Dosyayı açarken sebebi tek bir cümlede yazamıyorsanız, delil toplama da dağınık ilerler. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki kullanım yükümlülüklerine aykırılık iddiaları ise yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla birlikte okunmalıdır.
Arabuluculuk Masasına Ne Götürülür
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır; icra dairesi üzerinden yürüyen ilamsız tahliye yolu bu kapsamda değildir. Masaya oturmadan önce şu dosya hazır olmalıdır:
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller
- Ödeme kayıtları, banka dekontları ve açıklama satırları
- Gönderilen ihtarnameler ve tebliğ şerhleri
- Kiralananın mevcut durumunu gösteren tarihli görüntüler
- Alacağın güncel dökümü ve talep edilen tahliye tarihi
Anlaşma Olmazsa İtiraz Hattı
Son tutanağın anlaşamama ile kapanması bir başarısızlık değil, takvimin yeniden kurulduğu andır. Bu aşamada dava dilekçesinde tahliye talebiyle birikmiş kira alacağı taleplerinin ilişkisi net kurulmalı; kiracı tarafındaysanız ihtarın usulüne, muhatabına ve içeriğine yönelik itirazlar en baştan yazılı hale getirilmelidir. İcra takibi paralel yürüyorsa, takibe itiraz süresi ile arabuluculuk takvimi ayrı ayrı izlenmelidir.
Uzlaşma mı Dava mı: Karar Ölçütleri
Uzlaşmayı seçmek her zaman taviz vermek değildir. Kiralananın yeniden kiralanabilirliği, tahsil kabiliyeti, taşınma için gereken gerçekçi süre ve yargılamanın öngörülen uzunluğu birlikte tartılmalıdır. Anlaşma sağlanacaksa metin, tahliye tarihini, devir teslim şeklini, birikmiş alacağın akıbetini ve depozitonun ne olacağını tereddütsüz göstermelidir. İcra edilebilirlik konusu baştan düşünülmeyen bir anlaşma, kazanılan zamanı geri verebilir.
Buradaki değerlendirmeler genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenizin metni ve olayın kendine özgü koşulları sonucu değiştirebilir. Tahliye gibi geri dönüşü zor bir sonuç söz konusuysa, adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olur.