Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda çoğu hak kaybı, dava dilekçesinin içeriğinden değil, dava açılmadan önce toplanmayan kayıtlardan doğar. Tapu iptali ve tescil talebi gündemdeyken delil tespiti kurumunun ne işe yaradığını doğru konumlandırmak, sürecin tamamını değiştirir.
Tespit Davası Neyi Çözer, Neyi Çözmez
Delil tespiti, bir hakkı doğrudan tanımaz; yalnızca zamanla değişmesi veya yok olması muhtemel maddi durumun o anki hâliyle kayıt altına alınmasını sağlar. Binadaki fiilî kullanım, muhdesatın kim tarafından yapıldığı, taşınmazın tarım arazisi niteliği ya da kat mülkiyetine tabi yapıdaki ortak alan müdahalesi bu yolla belgelenebilir. Buna karşılık mülkiyetin kime ait olduğu tespit yoluyla sonuca bağlanamaz; bunun için TMK hükümlerine dayalı tapu iptali ve tescil davası açılması gerekir. İki kurumu birbirine karıştıran başvurular esas incelenmeden reddedilir.
Dava Öncesi Toplanacak Kayıtlar
- Tapu kütüğü örneği, akit tablosu ve devir zincirini gösteren geçmiş kayıtlar
- Kadastro tutanağı, imar durumu ve varsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı
- Satış bedelinin gerçekte ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları
- Devir tarihindeki rayiç değere ilişkin belgeler ve emsal satış bilgileri
- Devredenin ehliyet durumuna ilişkin sağlık kayıtları, gerekiyorsa hastane arşiv talebi
Tedbir ve Şerh Talebini Erkene Alın
Muvazaa iddiasına dayanan dosyalarda en büyük risk, dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesidir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına tedbir konulması talep edilmeli, talep gerekçelendirilirken devir ihtimalini destekleyen somut emareler gösterilmelidir. Tedbir talebinin reddi hâlinde kararda belirtilen usule göre itiraz edilir ve yeni belge ortaya çıktıkça talep yenilenebilir.
Arabuluculuk Kapsamı ve Dava Kararı
Taşınmaza ilişkin bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır; talebin bu kapsama girip girmediği, davanın niteliğine göre ayrıca değerlendirilir. Kapsamda olan bir uyuşmazlıkta doğrudan dava açmak, esasa girilmeden usulden ret sonucunu doğurur. Aile içi devirlerde yapılan sulh görüşmelerinde ise sözlü mutabakatlar yeterli değildir; paylaşıma ilişkin anlaşmanın tapuda resmî şekilde tamamlanması, aksi hâlde metnin uygulanamaz kalması söz konusu olur.
Bu yazı yol gösterici bir özet sunar; taşınmazın niteliği, devir tarihi ve taraflar arasındaki ilişki sonucu belirgin biçimde etkiler. Somut kayıtlarınız incelenmeden strateji kurulmaması ve süreçte hukuki destek alınması önerilir.