Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortaya çıkan su sızıntısı, ortak alan işgali veya proje dışı tadilat iddiaları çoğu zaman iki ayrı hukuki araçla ilerler: mevcut durumu belgeleyen tespit yolu ve kat malikleri kurulu kararına yönelik itiraz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin birlikte okunduğu bu alanda, hangi aracın önce kullanılacağı sonucun kendisi kadar belirleyicidir.
Neden Önce Tespit?
Yapısal kusurların büyük kısmı zamanla değişen niteliktedir. Sızıntı kurutulur, kaçak duvar örülür, ortak alandaki eklenti sökülür. Bu nedenle uyuşmazlığın kaynağı henüz yerinde görülebilirken durumun teknik olarak belgelenmesi, sonraki aşamada ispat yükünü taşınabilir hale getirir. Delil tespiti talebinde, tespiti istenen hususlar soru şeklinde ve tek tek yazılmalıdır; genel ifadeli talepler bilirkişinin uyuşmazlığın dışına çıkmasına yol açar.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz
Kurul kararının hukuka aykırılığı iddiası, kararın alınış usulüne ve içeriğine göre ayrı ayrı incelenir. Usul yönünden çağrının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, toplantı ve karar yeter sayısının sağlanıp sağlanmadığı, vekaletlerin geçerliliği kontrol edilir. İçerik yönünden ise kararın yönetim planına, kanuna ve dürüstlük kuralına aykırı olup olmadığı tartışılır. İtiraz için kanunda öngörülen süre kısadır ve kararın alınmasına katılıp katılmama durumuna göre başlangıcı değişir; bu ayrım gözden kaçtığında dava esasa girilmeden reddedilebilir.
Belge ve Kanıt Haritası
- Yönetim planının güncel ve tapuya şerh edilmiş nüshası
- Toplantı çağrısı, hazirun cetveli ve karar defteri sayfalarının onaylı örneği
- Mimari proje ve varsa tadilat ruhsatı ile fiili durumun karşılaştırması
- Ortak gider paylaşımına ilişkin işletme projesi ve tahsilat kayıtları
- Yerinde çekilmiş, tarih bilgisi doğrulanabilir görüntüler
Uzlaşma Seçeneğinin Gerçek Ağırlığı
Apartman uyuşmazlıklarının ayırt edici yanı, tarafların ihtilaftan sonra da aynı yapıda yaşamaya devam etmesidir. Bu nedenle uzlaşma, yalnızca maliyet tasarrufu değil, komşuluk ilişkisinin sürdürülebilirliği açısından da değerlidir. Uzlaşma metni yazılırken tadilatın kim tarafından, hangi takvimde ve hangi teknik standartla yapılacağı; masrafın nasıl paylaşılacağı ve yükümlülüğe uyulmaması halinde ne olacağı açıkça yazılmalıdır. Aksi halde uzlaşma, ikinci bir uyuşmazlığın başlangıcı olur.
Dava Yoluna Geçerken Kontrol Listesi
- Husumetin doğru yöneltilmesi: yönetici mi, ilgili kat maliki mi, her ikisi mi?
- Talebin men, eski hale getirme ve tazminat olarak ayrıştırılması
- Tespit raporunun dava dosyasına usulüne uygun aktarılması
- Yürüyen zararlar için önleyici tedbir talebinin baştan konulması
Yukarıdaki çerçeve bilgilendirme amacı taşır; her yapının yönetim planı ve tapu kaydı farklı sonuçlar doğurabilir. Adım atmadan önce dosyanızın somut şartlarıyla değerlendirilmesi önerilir.