Apartman ve site yönetimlerinde ihtilafların büyük bölümü mahkemede değil, kat malikleri kurulunda ve ihtarname aşamasında şekillenir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TBK ve TMK'nın komşuluk hukukuna ilişkin ilkeleri birlikte işlediğinden, hangi aykırılığın hangi araçla giderileceği baştan ayrıştırılmalıdır.
İhtar Neden Sadece Bir Uyarı Değildir
Aidat borcu, projeye aykırı tadilat, ortak alanın işgali veya rahatsız edici kullanım hâllerinde çekilen ihtarname, sonraki davanın temelini oluşturur. İhtarın içeriği belirsizse, örneğin hangi eylemin ne süre içinde sonlandırılması istendiği yazılmamışsa, davada aykırılığın sürdüğünü ispat zorlaşır. İhtarnamede aykırılığın konumu (bağımsız bölüm numarası, ortak alan tanımı), dayanağı (yönetim planı maddesi, kurul kararı tarihi) ve verilen süre açıkça yer almalıdır. Tebligatın kime yapıldığı da önemlidir: kiracı kullanımdaysa hem malike hem kullanıcıya bildirim yapılması, sonraki tartışmaları azaltır.
Kurul Kararına İtirazda Süre Baskısı
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali, kanunda öngörülen kısa hak düşürücü sürelere bağlıdır: toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenmesinden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açılması gerekir. Bu nedenle karar defterinin fotokopisinin talep edildiği tarih, dosyada mutlaka belgelenmelidir. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılıp yapılmadığı, yeter sayının tutanakta nasıl gösterildiği ve vekâletnamelerin geçerliliği, iptal talebinin en çok işleyen dayanaklarıdır.
Dosyayı Güçlendiren Belgeler
- Yönetim planının güncel ve tapuya şerh edilmiş nüshası
- Karar defteri ile işletme defterinin ilgili sayfaları
- Onaylı mimari proje ve varsa ruhsat eki belgeler
- Tadilat iddiasında tarihli fotoğraf ve mümkünse mahkemeden delil tespiti
- Gürültü veya kullanım şikâyetlerinde kolluk tutanakları ve komşu beyanları
Uzlaşma Masası mı, Dava Dilekçesi mi?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında taraflar dava bittikten sonra da aynı binada yaşamaya devam eder. Bu nedenle sonucun sadece hukuken değil pratik olarak da uygulanabilir olması gerekir. Eski hâle getirme kararı alınan bir tadilatta, uygulamanın maliyeti ve süresi çoğu zaman müzakereyi cazip kılar. Buna karşılık aidat alacaklarında icra takibi genellikle daha hızlı sonuç verir ve müzakere gereksiz gecikme yaratabilir. Karar verirken hak düşürücü sürenin görüşmeler nedeniyle durmadığı gözden kaçırılmamalıdır.
Kısa Hatırlatma
Bu içerik bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planınızın hükümleri ve toplantı tutanağının içeriği yola ilişkin tercihi değiştirebileceğinden, süre işlemeye başlamadan hukuki görüş alınması önerilir.