Tahliye dosyalarında kaybedilen davaların önemli bir kısmı esastan değil, süre ve usul nedeniyle sonuçlanır. TBK kira hükümleri her tahliye sebebi için ayrı bir zaman çizgisi öngörür; taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise 634 sayılı Kanun kapsamındaki kullanım kuralları da tabloya girer. Bu nedenle dosyayı kurmadan önce hangi tahliye sebebine dayanıldığının netleştirilmesi gerekir.
Önce Sebep, Sonra Takvim
Tahliye talebi; temerrüt, yazılı tahliye taahhüdü, ihtiyaç, yeniden inşa veya kiracının sözleşmeye aykırı davranışı gibi farklı sebeplere dayanabilir. Her sebebin kendine ait ihtar şartı ve başvuru zamanı vardır. Örneğin taahhüde dayalı taleplerde taahhüt tarihinden sonraki başvuru penceresi dar, ihtiyaç sebebine dayalı taleplerde ise dönem sonuna bağlı bir hesap söz konusudur. Sebep değiştikçe takvim de baştan kurulur.
Tebligat Zinciri Dosyanın Omurgasıdır
İhtarnamenin gönderilmiş olması yetmez; kime, hangi adrese ve hangi tarihte ulaştığı belgelenmelidir. Tebligat gecikmesi veya usulsüz tebligat, esasen haklı bir talebi dahi zamansız hale getirebilir. Kiracının adres değişikliği, birden fazla kiracının bulunması veya kiralananın alt kiraya verilmiş olması hallerinde ihtarın muhatabı ayrıca kontrol edilmelidir.
İcra Takibine İtiraz Gelirse Ne Olur
- İtirazın konusu ayrıştırılır: borca mı, kira ilişkisine mi, imzaya mı itiraz edilmiştir?
- Kira sözleşmesinin varlığına itiraz varsa, sözleşmenin ispatı öne alınır.
- Ödeme savunması ileri sürülmüşse, banka dekontları dönem dönem eşleştirilir.
- İtirazın kaldırılması ve tahliye talebi tek dosyada birlikte planlanır.
Sulh ile Bitirmek mi, Davayı Sürdürmek mi
Kiracının belirli bir tarihte çıkmayı ve birikmiş kirayı taksitle ödemeyi önerdiği dosyalarda, uzun bir yargılamanın maliyeti ile tahliyenin fiilen ne zaman gerçekleşeceği birlikte hesaplanmalıdır. Anlaşma tercih edilecekse; çıkış tarihi, anahtar teslimi, ödenecek tutar ve anlaşmaya uyulmaması halinde uygulanacak sonuç yazılı biçimde belirlenmelidir. Sözlü mutabakatlar, sonraki aşamada ispat sorununa dönüşür.
Dosya Hazırlık Listesi
- Kira sözleşmesi ve varsa ek protokoller
- Kira ödemelerine ilişkin banka kayıtları
- İhtarname ve tebliğ şerhi
- Taşınmazın tapu ve yönetim planı bilgileri
- Kiralananın mevcut kullanım durumuna dair fotoğraf ve tutanaklar
Yukarıdaki çerçeve genel bilgilendirme amacı taşır. Sözleşmenin özel hükümleri ve tarih akışı tahliye yolunu tamamen değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanın hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.