Kira artışı tartışmaları çoğu zaman iki tarafın da haklı olduğunu düşündüğü noktada başlar: kiraya veren güncel piyasa değerini, kiracı ise kanunun öngördüğü sınırı esas alır. Uyuşmazlığın çözümü, artışın hukuki dayanağının ve fiilî ödeme düzeninin belgeyle gösterilmesine bağlıdır. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde konuyu ele alıyoruz.
Artışın dayanağını belirlemek
İlk soru, sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunup bulunmadığıdır. Kararlaştırılan oran, kanunun öngördüğü üst sınırı aşamaz; sınırın hesabında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya dayalı ölçüt esas alınır. Sözleşmede hüküm yoksa ya da uzun süredir aynı ilişki sürüyorsa, artışın belirlenmesi için farklı bir yol gündeme gelir. Bu nedenle sözleşme metni, ekleri ve varsa sonradan yapılan yazılı mutabakatlar bir arada okunmalıdır.
Ödeme düzeni: en güçlü belge
- Kira ödemeleri banka üzerinden ve açıklama alanı doldurularak yapılmalıdır.
- Elden yapılan ödemelerde tarih ve tutarı gösteren imzalı belge alınmalıdır.
- Aidat, yakıt ve demirbaş giderlerinin kimde olduğu belgelerle ayrıştırılmalıdır.
- İhtarname gönderildiyse tebliğ tarihi mutlaka saklanmalıdır.
- Kiracının artışa itirazı varsa dahi ödemeyi kesmesi, ayrı bir uyuşmazlık doğurur.
Kira tespiti talebine hazırlık
Güncel bedelin belirlenmesi isteniyorsa, dosyaya emsal veriler sunulmalıdır. Aynı bina ya da yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların kira bedelleri, ilan kayıtları, taşınmazın yaşı, konumu ve kullanım amacı birlikte değerlendirilir. Keşif ve inceleme yapılacağı düşünülerek taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve varsa tadilat belgeleri hazır tutulmalıdır.
Arabuluculuk aşamasının rolü
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümünde arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Bu aşama bir formalite olarak görülmemelidir: taraflar burada anlaşırsa, düzenlenen belge icra edilebilirlik bakımından güçlü bir konuma sahip olur ve süreç aylar kısalabilir. Anlaşma metninde yeni bedel, geçerlilik başlangıcı, sonraki dönem artış ölçütü ve ödeme günü açıkça yazılmalıdır. Uzlaşılamazsa düzenlenen son tutanağın tarihi, dava için işleyecek takvim bakımından not edilmelidir.
Anlaşmak mı, tespit davasına gitmek mi
Anlaşma, ilişkinin devam edeceği düşünüldüğünde ve taraflar arasındaki farkın dar olduğu hallerde daha akılcıdır. Piyasa değeriyle mevcut bedel arasındaki fark büyükse ve karşı taraf makul bir öneriye kapalıysa, yargı yolu kaçınılmaz hale gelir. Kararı verirken tahsil edilebilirlik, taşınmazın boş kalma ihtimali ve sürecin uzunluğu birlikte tartılmalıdır.
Kira ilişkilerinde sözleşme metni ve tarafların uygulaması sonucu doğrudan etkiler. Bu yazı genel bilgi sunar; artış bildirimi göndermeden veya itiraz etmeden önce dosyanızı bir hukukçuyla değerlendirmeniz önerilir.