Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde icra yoluyla tahliye, doğru kurulduğunda hızlı; eksik kurulduğunda ise aylarca geri dönen bir yoldur. TBK'nın kira hükümleri, taşınmaza ilişkin genel düzenlemeleriyle TMK ve kat mülkiyeti boyutu varsa 634 sayılı Kanun birlikte okunmalıdır. Uygulamada tahliye taleplerinin önemli bölümü esastan değil, ihtar ve tebligatın ispat edilememesi nedeniyle sonuçsuz kalır.
Hangi Sebebe Dayanıyorsunuz?
Tahliye talebinin dayanağı, toplanacak delili baştan belirler. Sebep karıştırıldığında dosya en başa döner.
- Kira bedelinin ödenmemesi: ödeme emri ve süreli ihtar zinciri
- Kira süresinin bitmesi ve tahliye taahhüdü: taahhüdün tarihi ve imza tartışması
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler
- Yeniden inşa ve imar: proje, ruhsat ve teknik belgeler
Ödeme Kayıtlarını Tek Tabloda Toplamak
Kira alacağına dayalı taleplerde en sık karşılaşılan savunma, ödemelerin farklı hesaplara veya elden yapıldığıdır. Bu nedenle takip öncesinde tüm dönemlerin ödeme durumu tablolaştırılmalı; banka açıklamalarında hangi aya ilişkin olduğu belirtilmeyen yatırmalar ayrıca not edilmelidir. Yan giderler ve aidat kalemleri, kira bedelinden ayrı gösterilmelidir; karışık talep, itirazın kabul edilmesini kolaylaştırır.
Tahliye Taahhüdünde Kritik Noktalar
- Taahhüdün kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalandığı doğrulanır.
- Düzenleme tarihinin kira sözleşmesinden sonra olduğu gösterilir.
- Boş imzalı belge iddiasına karşı, imza sırasındaki yazışmalar saklanır.
- Belirtilen tahliye tarihi ile başlatılacak takibin zamanlaması eşleştirilir.
Tebligatın İspatı
İhtarname gönderildiği hâlde adres eski adres olduğu için ulaşmamışsa, dosya baştan zayıflar. Kiracının bildirdiği adres, sözleşmede yazılı adres ve güncel kayıtlar karşılaştırılmalı; tebligat parçası dosyaya eksiksiz eklenmelidir. Elektronik yazışmayla yapılan bildirimler destekleyici olabilir, ancak tek başına kanuni bildirim yerine geçmeyebilir.
Kiracıyla Anlaşmak mı, Takibi Sürdürmek mi?
Karşılıklı protokolle belirlenen bir tahliye tarihi, taşınmazın kısa sürede boşalmasını sağlayabilir; birikmiş kira için taksitlendirme de bu metne bağlanabilir. Buna karşılık kiracı tahliye tarihini defalarca ertelemişse ya da taşınmazda zarar riski varsa, yargısal yolun sürdürülmesi ve teminat konularının netleştirilmesi daha güvenlidir. Anlaşma yapılacaksa, tahliye edilmemesi hâlinde uygulanacak sonuç ve depozitonun akıbeti metinde açıkça düzenlenmelidir.
Not
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira ilişkisinin türü ve sözleşmenin özel hükümleri izlenecek yolu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz önerilir.