Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen ortaklığın giderilmesi davası, TMK ve TBK hükümlerinin yanı sıra kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun ile birlikte değerlendirilir. Bu dava türünde asıl belirleyici olan, tarafların haklılığından çok taşınmazın fiilî ve hukuki durumunu gösteren kayıtların eksiksiz sunulmasıdır.
Aynen Taksim mi, Satış Suretiyle Paylaşma mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Aynen taksim talep eden paydaşın, bölünmenin fiilen mümkün olduğunu ve değer kaybına yol açmayacağını ortaya koyması beklenir. Bu noktada imar durumu yazısı, ifraz koşulları ve varsa mimari proje belirleyicidir. Aksi hâlde uyuşmazlık satış suretiyle paylaşmaya yönelir ve tartışma bu kez satış bedelinin paylaştırılmasına kayar.
Zamanla İlgili Kritik Başlıklar
- Paydaşlar arasında yapılmış ve süresi devam eden paylaşma yasağı anlaşması bulunup bulunmadığı.
- Önalım hakkının kullanılmasında öngörülen bildirimden itibaren işleyen süre ile azami süre ayrımı.
- Kira ilişkisi varsa sözleşmenin bitiş tarihi ve tahliye talebinin ayrı dava konusu olması.
- Ecrimisil talepleri bakımından geriye dönük istenebilecek dönemin sınırı.
- Muris muvazaası veya tapu iptali iddiası varsa bunun ayrı bir dava olarak ele alınması gerektiği.
Dosyaya Konulması Gereken Kayıtlar
- Güncel tapu kaydı ve taşınmazın tüm takyidatlarını gösteren belge.
- Kadastro paftası, çap ve varsa krokili teknik rapor.
- Belediyeden alınacak imar durumu ve yapı kayıt bilgileri.
- Tüm paydaşların güncel adres bilgileri; tebligat aksadığında dava uzar.
- Taşınmazdan fiilen yararlanan paydaşa ilişkin kayıt ve tanık bilgileri.
Anlaşarak Bitirme ile Dava Arasındaki Hesap
Satış suretiyle paylaşmada taşınmaz açık artırmayla satılır ve elde edilen bedel piyasa değerinin altında kalabilir. Bu nedenle paydaşlar arasında karşılıklı devir yoluyla anlaşma, çoğu dosyada ekonomik açıdan daha korunaklıdır. Buna karşılık uzayan görüşmeler, taşınmaz üzerinde yeni haciz veya devirlerin doğmasına yol açabilir. Doğru yaklaşım, görüşme süresini baştan sınırlayıp sonuç alınamazsa dava yoluna geçmektir.
Bu açıklamalar yol gösterici niteliktedir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapudaki şerhler süreci baştan değiştirebileceğinden, dava açılmadan önce kayıtların bir hukukçu ile birlikte incelenmesi uygun olur.