Kira bedeli tartışmaları genellikle iki farklı hukuki iddianın karıştırılmasıyla büyür: yenilenen dönemde uygulanacak yasal artış oranı ile bedelin güncel piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi talebi aynı şey değildir. Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin birlikte okunması, hangi yolun izleneceğini netleştirir.
Artış Oranı Tartışması ile Bedel Tespiti Ayrımı
Yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, sözleşmede kararlaştırılan orana bağlıdır; ancak bu oran, kanunda öngörülen tüketici fiyat endeksi ortalamasına dayalı üst sınırı aşamaz. Sınırın üzerinde yapılan artış talebi, aşan kısım bakımından bağlayıcı olmaz. Buna karşılık kira tespit davası, sözleşmedeki orandan bağımsız olarak bedelin hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini amaçlar ve kanunun aradığı koşulların gerçekleşmesine bağlıdır. Dilekçede hangi talebin ileri sürüldüğü baştan doğru kurulmalıdır.
Tespit Davasında Belirleyici Olan Emsal Dosyasıdır
Mahkeme bedeli belirlerken taşınmazın konumu, yaşı, brüt ve net alanı, ısınma sistemi, kat durumu, bina ortak alanları ile çevredeki benzer taşınmazların kira düzeyini dikkate alır. Bu nedenle emsal araştırması dosyanın omurgasıdır:
- Aynı bina veya yakın sokaklardaki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira sözleşmeleri
- Emlak ilan çıktılarının tarih ve ilan numarasıyla birlikte saklanması
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar ve varsa yapılan tadilatın belgeleri
- Kiracının ödemelerini gösteren banka dekontları ve ödeme düzenine ilişkin kayıtlar
- Aidat, ısınma gideri ve ortak gider paylaşımını gösteren yönetim belgeleri
İhtar ve Zamanlama Kritik Eşiktir
Yeni dönem için bedelin tespiti isteniyorsa, talebin dönem başlangıcından önce karşı tarafa ulaşmış olması ile davanın ne zaman açıldığı, kararın hangi dönemden itibaren hüküm ifade edeceğini etkiler. Bu nedenle ihtarın gönderim tarihi kadar tebliğ tarihi de dosyada belgelenmelidir. Tebligatın gecikmesi, bir yıllık dönemin kaybına yol açabilecek kadar önemlidir.
Anlaşarak Yeni Sözleşme mi, Dava mı
Taraflar yeni bir bedel üzerinde anlaşıp yazılı hâle getirdiğinde, kural olarak bu irade esas alınır ve aynı dönem için tespit talebi anlamını yitirir. Bu yüzden müzakere sırasında imzalanan protokolün süresi, artış yöntemi ve sonraki dönemlere etkisi açıkça yazılmalıdır. Kiraya veren açısından uzun süreli bir kiracıyı korumak ile bedeli güncellemek arasındaki denge, tahliye riski ve boş kalma süresi hesaba katılarak değerlendirilmelidir. Kiracı açısından ise anlaşmanın, sonradan tahliye taahhüdü içeren bir metne dönüşmediğinden emin olunmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Sözleşmenin başlangıç tarihi, taşınmazın kullanım amacı ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir; somut durumda hukuki görüş alınması tavsiye edilir.