Tapu iptali ve tescil davalarında "geç kalındı mı?" sorusunun tek bir cevabı yoktur. Cevap, talebin hangi hukuki sebebe dayandığına göre değişir. Aynı taşınmaz için ileri sürülen iki farklı iddiadan biri süreye tabi iken diğeri olmayabilir. TMK ve TBK ekseninde bu yazı, süre haritasını çıkarmaya ve delili bu haritaya göre toplamaya odaklanır.
Talebin Dayanağı Süreyi Belirler
Yolsuz tescile dayanan ve mülkiyet hakkının korunmasını amaçlayan taleplerde, tapu kaydının düzeltilmesi istemi kural olarak zamanaşımına uğramaz. Buna karşılık irade sakatlığına, aşırı yararlanmaya veya sözleşmeye aykırılığa dayanan taleplerde TBK'daki hak düşürücü süreler ve zamanaşımı süreleri devreye girer. Mirastan mal kaçırma iddiasında (muris muvazaası) mirasçının talebi, terekeye dönüş amacı taşıdığından farklı bir hukuki temele oturur. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce yapılacak ilk iş, iddianın hangi kalıba girdiğini netleştirmektir.
Kazandırıcı Zamanaşımı Riski
Tapulu taşınmazlarda zilyetliğe dayalı kazanım imkânı sınırlıdır; ancak tapu kaydından malikinin kim olduğu anlaşılamayan veya uzun süredir kayıt maliki hakkında bilgi bulunmayan hâller için özel düzenlemeler vardır. Karşı taraf bu yola dayanıyorsa, zilyetliğin niteliği tartışmanın merkezine oturur:
- Zilyetliğin davasız ve aralıksız sürdüğü iddiası — vergi kayıtları, muhtarlık belgeleri, komşu beyanları.
- Zilyetliğin malik sıfatıyla mı yoksa izne dayalı mı olduğu — kira, ariyet veya hasılat paylaşımı ilişkisi varsa bu kazanımı engeller.
- Taşınmazın fiilî kullanım sınırları — kadastro tutanakları ve hava fotoğrafları.
İyiniyetli Üçüncü Kişi Engeli
Süre içinde dava açılmış olsa bile, taşınmaz devredilmiş ve yeni malik iyiniyetli sayılmışsa mülkiyetin geri alınması mümkün olmayabilir. Bu ihtimali sınırlamak için dava açılır açılmaz tapu kaydına şerh düşülmesi talep edilmelidir; bu talebin dilekçede ayrıca ve gerekçeli biçimde yer alması gerekir. Kat mülkiyetine geçmiş yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki kayıtlar ile ortak yer tahsisleri de incelenmeli, iptal talebinin bağımsız bölüme mi yoksa arsa payına mı yöneldiği açıkça yazılmalıdır.
Uzlaşma Seçeneğini Değerlendirirken
Taşınmaz uyuşmazlıklarında sulh, çoğu zaman aynen iade yerine bedel veya pay devri üzerinden kurulur. Bu tercih yapılırken güncel değer tespiti, taşınmaz üzerindeki ipotek ve haciz kayıtları ile vergi yükümlülükleri birlikte hesaplanmalıdır. Sulh protokolünün tapuda resmî şekilde tamamlanmaması, kâğıt üzerinde anlaşılmış ancak fiilen sonuçlanmamış bir dosya bırakır. Anlaşma metninde tescil taahhüdünün ne zaman ve hangi masrafla yerine getirileceği yazılmalıdır.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir. Taşınmazın kadastro durumu, tapu kaydındaki şerhler ve devir zinciri sonucu doğrudan etkileyeceğinden, dava yolunu seçmeden önce kayıt ve belgelerinizin bir hukukçu tarafından incelenmesi önerilir.