Tapu iptali ve tescil talepleri, tapu kaydının aksini ispat etmeyi gerektirdiği için delil bakımından en zorlu uyuşmazlıklardandır. Dava öncesinde çekilen ihtarname ise çoğu zaman yanlış anlaşılır: ihtar tek başına hak doğurmaz, ancak doğru yazıldığında karşı tarafın sonraki savunmasını daraltan güçlü bir belgeye dönüşür. TMK ve TBK ekseninde bu rehber, ihtarın yerini ve ispat sırasını ele alır.
İhtar neyi kanıtlar, neyi kanıtlamaz?
İhtarname; talebin muhataba ulaştığını, hangi tarihte hangi iddianın ileri sürüldüğünü ve karşı tarafın bilgilendirildiğini gösterir. Temerrüdün başlangıcı ile iyi niyet tartışmasında bu tarih belirleyici olabilir. Buna karşılık ihtar, mülkiyetin size ait olduğunu ispatlamaz. Bu nedenle ihtar metninde ölçüsüz ve sonradan geri alınması güç iddialar yerine, olgular tarih sırasıyla ve belgeye dayalı biçimde yazılmalıdır.
Tapu kaydının ötesindeki belgeler
Dosyanın omurgasını, mülkiyet iddiasını maddi hayatla bağlayan kayıtlar oluşturur:
- Tapu müdürlüğünden alınacak akit ve tescil istem belgeleri ile resmî senet
- Bedelin gerçekte kimin hesabından ödendiğini gösteren banka kayıtları
- Taşınmazın kullanımına ilişkin abonelik, vergi ve site aidat kayıtları
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planı ve karar defteri kayıtları
Muvazaa ve inançlı işlem iddiasında sıralama
Devrin görünürde yapıldığı ya da güvene dayalı olarak gerçekleştirildiği iddia ediliyorsa, önce işlemin ekonomik mantığındaki tutarsızlık gösterilmelidir: bedelsiz ya da rayicin çok altında devir, satıştan sonra da devam eden kullanım, taşınmazın masraflarını ödemeye devam eden eski malik gibi olgular. Tanık beyanı bu tabloyu tamamlar, ancak yazılı ve banka kaynaklı kayıtlarla desteklenmediğinde tek başına zayıf kalır.
Dava öncesi karar: tedbir, uzlaşma ve maliyet
Taşınmazın üçüncü kişiye devredilme riski varsa, uzlaşma görüşmelerine güvenip beklemek yerine tedbir talebinin zamanlaması ayrıca planlanmalıdır. Uzlaşma değerlendirmesinde yargılama süresi, bilirkişi ve keşif giderleri, harç yükü ile aile içi ilişkinin korunmasındaki menfaat birlikte tartılır. Anlaşma sağlanırsa metnin tapuda tescille sonuçlanacak biçimde ve tüm talepleri kapsayacak açıklıkta yazılması gerekir.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; taşınmazın hukuki durumu ve devir zinciri her dosyada farklıdır. Tapu kaydınıza ilişkin somut bir tereddüt varsa belgelerle birlikte hukuki değerlendirme almanız önerilir.