Apartman ve site uyuşmazlıklarında ihtar, çoğu zaman davanın kendisinden daha belirleyicidir. Aidatını ödemeyen, ortak alanı işgal eden veya bağımsız bölümü projeye aykırı kullanan kat malikine karşı atılacak ilk adım budur ve bu adımın belgelenme biçimi sonraki tüm aşamaları etkiler. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK ve TBK çerçevesinde ihtarın ispat değerini belirleyen unsurlar aşağıda ele alınmıştır.
İhtarın İspat Değerini Belirleyen Unsurlar
Bir ihtarın işe yaraması için üç şeyin tartışmasız olması gerekir: kime gönderildiği, ne zaman ulaştığı ve neyi talep ettiği. Muhatabın bağımsız bölüm numarasıyla birlikte yazılması, talebin ölçülebilir biçimde ifade edilmesi ve uyulması istenen sürenin açıkça belirtilmesi bu üç unsuru karşılar. Genel ifadelerle yazılan bir uyarı, davada aykırılığın bildirildiğini kanıtlamaya yetmeyebilir.
Kurul Kararı ve Tutanak Zinciri
Kat malikleri kurulunun aldığı kararlar, ihtarın dayanağını oluşturur. Bu nedenle karar defterinin düzenli tutulması, toplantı çağrılarının ve hazirun listesinin saklanması gerekir. Zincirin şu halkaları eksiksiz olmalıdır:
- Toplantı çağrısının maliklere ulaştığını gösteren kayıt.
- Toplantıda alınan kararın metni ve imzalar.
- Kararın uygulanmasını isteyen yazılı bildirim.
- Aykırılığın devam ettiğini gösteren tespit.
Ortak Yer Uyuşmazlıklarında Yerinde Tespit
Kapatılan bir balkon, ortak alana çekilen bir duvar veya izinsiz yapılan bir tadilat söz konusu olduğunda, fotoğraf tek başına yetersiz kalabilir. Değişikliğin projeye aykırı olduğunu gösterebilmek için mimari projeyle karşılaştırma yapılmalı, gerekirse dava öncesinde delil tespiti yoluna gidilmelidir. Tespit tutanağı, aykırılığın hangi tarihte mevcut olduğunu sabitlediği için sonradan yapılan değişiklikleri de anlamsız kılar.
İhtardan Davaya Geçiş Eşiği
İhtara rağmen aykırılık sürüyorsa dosya yargıya taşınır. Bu geçişte yönetici ya da kat maliklerinin hangi sıfatla dava açacağı, talebin aidat alacağına mı yoksa aykırılığın giderilmesine mi yöneldiği baştan netleştirilmelidir. Talebin niteliği, görevli mahkemeyi ve izlenecek usulü doğrudan etkiler.
Son Söz
Yönetimde tutulan kayıtların düzeni, uyuşmazlık çıktığında en ucuz ve en etkili savunma aracıdır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planındaki özel hükümler ve yapının niteliği sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın bir hukukçu tarafından incelenmesinde yarar vardır.