Apartman ve site yönetimlerinde uyuşmazlıklar çoğu zaman aidat alacağıyla başlar, kullanım aykırılığıyla derinleşir ve tahliye tartışmasına kadar uzanır. Her aşamanın kendi mercii ve kendi takvimi vardır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, yönetimin ve kat malikinin izleyeceği usul basamaklarını sıralıyor.
Aidat alacağında takip hattı
Ortak gider ve avans alacakları için icra takibi başlatılabilir; takipte yöneticinin temsil yetkisinin ve karar defterindeki dayanağın açıkça gösterilmesi gerekir. Gecikme hâlinde kanunda öngörülen gecikme tazminatının talep edilebilmesi, borcun muaccel olduğu tarihin doğru saptanmasına bağlıdır. Bağımsız bölümün kiracı tarafından kullanıldığı hâllerde, kiracının sorumluluğunun sınırı ile malikin sorumluluğu ayrı ayrı değerlendirilir.
Kat malikleri kurulu kararının ağırlığı
Yönetim işlemlerinin çoğunun dayanağı kurul kararıdır. Kararın çağrı usulüne, yeter sayıya ve gündeme uygun alınıp alınmadığı, sonraki tüm işlemleri etkiler. Karara karşı iptal talebi, kanunda öngörülen hak düşürücü süre içinde ve sulh hukuk mahkemesinde ileri sürülür. Bu süre kaçırıldığında, esasa ilişkin haklı itirazlar bile dinlenmeyebilir.
Kullanım aykırılığından tahliyeye uzanan basamaklar
- Aykırılığın tarih ve içerik olarak tutanakla tespiti.
- İlgiliye yazılı bildirim yapılması ve tebliğ belgesinin saklanması.
- Konunun kurul gündemine alınarak karara bağlanması.
- Aykırılık sürüyorsa mahkemeye başvuru ve talebin somut olgularla desteklenmesi.
- Kiracı söz konusu ise tahliye yolunun ayrıca TBK ve İİK çerçevesinde planlanması.
Uzlaşma protokolü mü, dava mı?
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava öncesi arabuluculuk kapsamına alınması, komşuluk ilişkisinin sürdüğü dosyalarda anlamlı bir zemin yaratır. Ödeme planına bağlanan bir aidat borcu, yıllar sürecek bir yargılamadan hızlı sonuç verebilir. Buna karşılık ortak alanın yapısal bütünlüğünü bozan projeye aykırı imalatlarda, eski hâle getirme talebi ertelendikçe ispatı zorlaşır; burada gecikmeden dava yolu tercih edilir.
Kapanış
Buradaki başlıklar yol gösterici bir çerçevedir; yönetim planının içeriği her binada farklıdır ve sonucu değiştirebilir. Karar defteri ile yönetim planını birlikte inceletmeden adım atmamak, yönetim açısından da kat maliki açısından da güvenli olanıdır.