Kira bedelindeki artış tartışması çoğu zaman tek başına kalmaz; kiracının eksik ödeme yaptığı iddiası, ardından icra takibi ve tahliye talebi gelir. Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve kat mülkiyeti düzenlemeleri çerçevesinde bu süreçte belirleyici olan, ödemelerin ve ihtarların tarihidir. Bu rehber, artış uyuşmazlığının icra ve tahliye hattına taşındığı senaryoda usul planını ele alır.
Artışın Hukuki Dayanağını Sabitlemek
İlk adım, artışın hangi kaynağa dayandığını netleştirmektir: sözleşmedeki artış kaydı mı, kanuni sınır mı, yoksa mahkemeden istenen kira tespiti mi? Sözleşmede yer alan oran kanuni üst sınırı aşıyorsa, aşan kısım bakımından talep tartışmalı hâle gelir. Kiracının eksik ödeme yaptığı iddiası çoğu zaman bu belirsizlikten doğar; bu nedenle taraflar arasındaki tüm zam yazışmaları tarih sırasıyla dizilmelidir.
Ödeme Kayıtlarının Aylık Eşleştirilmesi
- Her banka dekontunun hangi aya ait olduğunun açıklama alanından okunabilmesi
- Elden yapılan ödemelerde imzalı makbuz bulunup bulunmadığı
- Aidat, yakıt ve su gibi kalemlerin kira bedelinden ayrı gösterilip gösterilmediği
- Kısmi ödemelerin hangi borca mahsup edildiği
Bu eşleştirme yapılmadan başlatılan takip, tutar hatası nedeniyle itirazla karşılaşır ve süreç en baştan kurulmak zorunda kalır.
Ödeme Emri ve İtiraz Penceresi
Tahliye istemli takipte kiracıya gönderilen ödeme emrinde iki ayrı süre birlikte işler: borca ya da sözleşmeye itiraz süresi ve ödeme süresi. Kiracı borcu süresinde ödemez ve itiraz da etmezse, alacaklının icra hukuk mahkemesinden tahliye isteme yolu açılır. Kiracı yalnızca artış tutarına itiraz ediyor ve kabul ettiği kısmı ödüyorsa, bu ödemenin süresi içinde ve açıklamalı biçimde yapılması ileri aşamada belirleyici olur.
Tahliye Davası ile Sulh Arasındaki Tercih
Ev sahibi açısından tahliye, kira gelirinin bir süre kesilmesi anlamına gelir; kiracı açısından ise taşınma maliyeti ve yeni kira düzeyi gündeme gelir. Uzlaşma görüşmesinde masaya konması gereken veriler şunlardır: bölgedeki güncel emsal kira aralığı, tahliyenin gerçekleşeceği tahmini süre, birikmiş fark alacağı ve depozitonun durumu. Taraflar yeni bir artış oranı ve geçmiş farkın taksitlendirilmesi üzerinde anlaşabiliyorsa, protokolün tahliye taahhüdü içerip içermediği ayrıca ve dikkatle kararlaştırılmalıdır.
Uyarı
Buradaki anlatım tipik kira ilişkileri içindir; sözleşmenin türü, taşınmazın niteliği ve tebligatın usulü tabloyu değiştirebilir. İcra takibi başlatmadan ya da ödeme emrini aldıktan sonra beklemeden hukuki destek almanız isabetli olacaktır.