Kira artışına ilişkin anlaşmazlıklar, taraflar arasındaki ilişkinin sürüyor olması nedeniyle diğer uyuşmazlıklardan ayrılır. Kiracı da kiraya veren de sözleşmeyi tümüyle bitirmeden bir sonuç aramaktadır. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde yürüyen bu süreçte arabuluculuk, çoğu zaman formalite değil, ilişkiyi ayakta tutan asıl aşamadır.
Artışın Dayanağını Netleştirin
İlk adım, talep edilen artışın hangi temele dayandığını belirlemektir: sözleşmede kararlaştırılan artış hükmü mü, kanuni üst sınıra göre yapılan yıllık artış mı, yoksa uzun süredir devam eden kira ilişkisinde emsal kira bedelinin belirlenmesi talebi mi? Bu üç ihtimalin usulü ve ispat ihtiyacı birbirinden farklıdır; talebin adı yanlış konulduğunda dosya baştan zayıflar.
Dava Şartı Arabuluculuk Aşamasının Yönetimi
- Başvuru, kiralananın bulunduğu yer esas alınarak yapılır ve taraf bilgileri sözleşmedeki hâliyle bildirilir.
- Toplantıya, kiraya veren birden fazla kişiyse tüm paydaşların katılımı veya yetkilendirmesi sağlanır.
- Anlaşma sağlanırsa yeni bedelin hangi aydan itibaren geçerli olacağı, ödeme günü ve sonraki yıl artış ölçütü metne yazılır.
- Anlaşmama tutanağı, dava dilekçesine eklenmek üzere eksiksiz alınır.
Anlaşma Olmazsa: Tespit Davası Kurgusu
Kira bedelinin belirlenmesi istemiyle açılacak davada mahkeme, emsal kiralar ve taşınmazın nitelikleri üzerinden değerlendirme yapar. Bu nedenle dosyaya; aynı bina veya çevredeki benzer taşınmazların güncel kira sözleşmeleri, ilan örnekleri, taşınmazın konumu ve kullanım amacı, yapılan tadilatlar ve varsa aidat yükü sunulmalıdır. Keşif ve bilirkişi incelemesi ihtimali göz önünde tutularak taşınmazın mevcut durumunun fotoğraflanması yararlı olur.
Ödemeye Devam Etmenin Önemi
Artış tartışması sürerken kiracının mevcut bedeli düzenli ödemeye devam etmesi, ayrı bir tahliye sebebi doğmasını engeller. Ödemeler banka kanalıyla ve açıklama yazılarak yapıldığında, hangi aya ilişkin olduğu tartışması ortadan kalkar. Kiraya veren tarafta ise ihtarname gönderilecekse içeriğinin talep edilen tutar ve dayanağı bakımından açık olması gerekir.
Kısa Değerlendirme
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planı hükümleri, işyeri kiralarında ise sözleşmedeki özel kayıtlar tabloyu değiştirebilir. Artış talebini iletmeden veya reddetmeden önce sözleşmenin bir hukukçu tarafından okunması, taraflar arasındaki ilişkiyi gereksiz bir davaya taşımadan çözme şansını artırır.