Kira uyuşmazlıklarında tahliye talebi, dayanılan sebebe göre tümüyle farklı bir usule tabidir. Aynı taşınmaz için gereksinim, temerrüt veya tahliye taahhüdü sebeplerinden hangisinin seçildiği; ihtarın gerekip gerekmediğini, süreleri ve ispat yükünü değiştirir. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde tahliye sürecinin planlanmasına ve arabuluculuk masasında anlaşma ile dava arasındaki tercihe odaklanır.
Önce Sebep, Sonra Takvim
Tahliye sebebi seçilmeden takvim kurulamaz. Gereksinim iddiasında ihtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunun ispatı; temerrütte usulüne uygun ihtar; taahhüde dayalı talepte ise taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması ön plana çıkar. Yanlış sebep seçimi, dosyanın esastan reddine yol açar ve yeniden başlamak gerekir.
Arabuluculuk Dava Şartının Süreye Etkisi
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu aşama tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Süreç bakımından dikkat edilmesi gerekenler şunlardır:
- Başvurunun doğru taraflara ve doğru adrese yöneltilmesi
- Son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi
- İhtar ve taahhüde bağlı sürelerin arabuluculuk süresince de işlemeye devam edip etmediğinin kontrolü
- Tahliye ile birlikte istenecek kira alacağının aynı süreçte gündeme getirilmesi
İhtar ve Tebligat Zinciri
Tahliye dosyalarının önemli bir bölümü esastan değil, tebligattaki bir kusurdan kaybedilir. İhtarnamenin muhatabı, adresi ve içeriği; ödenmeyen dönemlerin açıkça gösterilmesi ve verilen sürenin metinde yer alması gerekir. Tebliğ tarihinin doğru okunması, sonraki tüm hesapların dayanağıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Kiracının ortak alan kullanımına veya yönetim planına aykırı davranışları söz konusuysa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yollar tahliye talebiyle birlikte değerlendirilmelidir. Bu iki kanaldaki başvuru mercileri ve delil ihtiyacı aynı değildir.
Anlaşmalı Çıkış mı, Tahliye Davası mı?
Arabuluculukta kararlaştırılacak kademeli bir çıkış takvimi, çoğu zaman yargılamanın süresinden daha hızlı sonuç verir. Ancak protokole taşınmazın hangi tarihte, hangi durumda teslim edileceği ve birikmiş kiranın ne şekilde ödeneceği yazılmazsa, anlaşma icra aşamasında yeniden tartışmaya dönüşür.
Kısa Uyarı
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Sözleşme metni, ödeme geçmişi ve tebligat kayıtları sonucu değiştirir; adım atmadan önce dosyanızın bir avukat tarafından incelenmesi önerilir.