Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, artık doğrudan dava ile başlayan bir süreç değildir. Taşınmazın paylaştırılmasına ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı haline getirildiğinden, dosyanın ilk durağı arabulucudur. Bu rehber, TMK, TBK ve 634 sayılı Kanun ekseninde bu ilk aşamanın nasıl planlanacağını anlatır.
Masaya oturmadan önce yapılması gerekenler
Arabuluculuk görüşmesine hazırlıksız gitmek, aslında anlaşmaya çok yakın dosyaları bile davaya taşır. Görüşme öncesinde şu bilgiler netleştirilmelidir:
- Tapu kaydı, pay oranları ve varsa şerh, ipotek, haciz kayıtları
- Taşınmazın imar durumu ve fiilen kullanım şekli
- Aynen taksimin fiziken mümkün olup olmadığına dair ön değerlendirme
- Paydaşlardan birinin yaptığı masraf, vergi ödemesi veya kira geliri tahsilatı
- Kat mülkiyeti kurulabilecek bir yapı varsa 634 kapsamındaki teknik koşullar
Aynen taksim ile satış arasındaki tercih
Ortaklık, kural olarak aynen taksim yoluyla, bu mümkün değilse satış yoluyla giderilir. Arabuluculuk masasında bu iki seçenek arasındaki fark somut sayılara dönüştürülebildiğinde anlaşma ihtimali yükselir. Satış yoluyla paylaşımda ihale bedelinin serbest piyasa değerinin altında kalabileceği, buna karşılık aynen taksimde denkleştirme bedeli ödenmesi gerekebileceği, taraflara açıkça anlatılmalıdır.
Anlaşma sağlanırsa tapu ayağı
Arabuluculuk anlaşma belgesi, taşınmaz devri sonucu doğuracaksa hangi işlemin tapuda nasıl yapılacağı belgede açıkça yazılmalıdır. Kim, hangi payı, hangi bedel karşılığında ve hangi tarihe kadar devredecek; masraf ve vergiler kime ait olacak sorularının cevabı belirsiz kalırsa, elde edilen anlaşma uygulanamaz hale gelir. İcra edilebilirlik şerhi konusu da bu aşamada değerlendirilmelidir.
Anlaşmama halinde dava takvimi
Son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur; bu belge olmadan açılan dava usulden reddedilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davaya dahil edilmesi gerekir. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılık belgesi temin edilmeden dosya ilerlemez; bu eksiklik uygulamada en sık yaşanan gecikme sebebidir.
Burada yer alan açıklamalar genel bilgi niteliğindedir. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kayıtları sürecin tamamını değiştirebileceğinden, arabuluculuk görüşmesine katılmadan önce dosyanızın hukuki bir gözle hazırlanmasında yarar vardır.