Taşınmaz uyuşmazlıklarında sık sorulan soru şudur: tapu iptal ve tescil talebi için önce arabuluculuk aşamasından geçmek gerekir mi? Cevap, talebin taşınmazın aynına mı yoksa kişisel bir alacağa mı ilişkin olduğuna göre değişir. TBK, TMK ve 634 ekseninde bu ayrımı ve buna bağlı süre planını inceliyoruz.
Aynî Talep ile Kişisel Talebin Ayrılması
Mülkiyetin kime ait olduğunu belirleyen talepler, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edemediği ve kesin yetki kurallarına tabi taleplerdir; bu nitelikleri sebebiyle zorunlu arabuluculuk mantığının dışında kalır. Buna karşılık aynı olaydan doğan kira alacağı, ecrimisil benzeri kullanım bedeli ya da tazminat istemleri kişisel talep niteliğindedir ve kendi usul kurallarına tabidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından ise arabuluculuğa başvuru dava şartı olarak öngörülmüştür.
Yetki ve Görev Kontrolü
- Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir ve bu kural sözleşmeyle değiştirilemez.
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda 634 sayılı düzenlemenin öngördüğü özel görev kuralı gözden kaçırılmamalıdır.
- Birden fazla taşınmaz varsa dava dilekçesinde her biri ada-parsel bilgisiyle ayrı ayrı gösterilmelidir.
- Terkin veya şerh talepleri asıl talepten bağımsız olarak açıkça yazılmalıdır.
Tapu Kaydını Dondurmadan Dava Açmayın
Tapu iptal talebinin en büyük pratik riski, yargılama sürerken taşınmazın devredilmesi ve üçüncü kişinin iyiniyet iddiasıyla korunmasıdır. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh verilmesine yönelik talebin ileri sürülmesi, süre planının ilk maddesi olmalıdır. Şerh olmadan geçen her gün, kazanılan davanın uygulanabilirliğini azaltabilir.
Belge Toplama Sırası
- Tapu müdürlüğünden akit ve tescil dosyasının tamamının istenmesi.
- Devir bedelinin ödendiğine ilişkin banka kayıtlarının çıkarılması.
- Taşınmazın devir tarihindeki değerini gösteren emsal verilerinin toplanması.
- Vekâletname ile yapılan işlemlerde vekâletin kapsamı ve tarihinin incelenmesi.
- Muris veya devredenin işlem tarihindeki ehliyet durumuna ilişkin sağlık kayıtlarının araştırılması.
Sulh Seçeneği
Aile içi devirlerde ya da paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda, payların bedele dönüştürülmesi veya taşınmazın kullanımının düzenlenmesi çoğu zaman uzun yargılamadan daha hızlı sonuç verir. Anlaşma metninde tapu kaydında yapılacak işlemin türü ve zamanı somut biçimde yazılmalıdır. Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır; taşınmaza ilişkin adım atmadan önce kaydın güncel hâlini bir hukukçuyla birlikte incelemek gerekir.