Apartman ve site uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman aynı binada yaşamaya devam edecekleri için, hukuki adım atmadan önce zaman kaybederler. Oysa kat malikleri kurulu kararlarına karşı dava açma süresi sınırlıdır ve ortak alandaki fiilî durum her geçen ay ispatı zorlaştırır. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde tespit davası ile itiraz takvimini ele alır.
Kurul Kararına İtirazda Sürenin İşleyişi
Kat malikleri kurulu kararının iptali için açılacak davada süre, toplantıya katılan malik ile katılmayan malik bakımından farklı işler. Toplantıda bulunmayan ve karardan sonradan haberdar olan malik için başlangıç, kararın öğrenildiği tarihtir. Bu nedenle karar defterinin fotokopisinin ne zaman alındığı, yöneticinin tebliğ ettiği yazının tarihi gibi ayrıntılar dosyada saklanmalıdır. Toplantı yeter sayısına ilişkin itirazlar da aynı dava içinde ileri sürülür.
Tespit Davası Ne Zaman Doğru Araçtır
Ortak alana yapılan müdahale, projeye aykırı kullanım ya da su sızıntısı gibi durumlarda, zararın kaynağı ve boyutu zamanla değişir. Bu tür dosyalarda delil tespiti talebi, dava açılmadan önce bile mahkemeden istenebilir ve mevcut durumu bilirkişi eliyle kayıt altına alır. Tespit yaptırılmadan yapılan tadilat, sonradan ispat imkânını büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Yönetim Planını Okuma Rehberi
- Ortak yer tanımının hangi bölümleri kapsadığı belirlenir.
- Gider paylaşımına ilişkin oranlar ve istisnalar not edilir.
- Kullanım kısıtlamalarına ilişkin hükümler tespit edilir.
- Yönetici seçimi ve yetkilerine ilişkin usul incelenir.
- Yönetim planının değiştirilmesi için aranan çoğunluk kontrol edilir.
Görevli Mahkeme ve Dosya Hazırlığı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Dava dosyasına yönetim planı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmasına esas proje, karar defteri örneği ve işletme projesi eklenmelidir.
Uzlaşma Toplantısı ile Dava Arasındaki Tercih
Komşuluk ilişkilerinde uzlaşma, çoğu zaman uygulanabilir sonuç üretir; ancak sözlü mutabakatlar bir sonraki kurul toplantısında geçersiz sayılabilir. Anlaşma sağlanacaksa bunun karar defterine geçirilmesi ve imzalanması gerekir. Görüşmeler sürerken iptal davası süresinin dolmasını önlemek için, dava süresi bitmeden karar verilmelidir.
Bu rehber genel bilgilendirme için hazırlanmıştır. Yönetim planınızın hükümleri ve toplantı tutanaklarınız sonucu değiştirebileceğinden, adımlarınızı hukuki destekle belirlemeniz yerinde olur.