Tapu iptali ve tescil talepleri, taşınmazın kayıt geçmişiyle birlikte okunmadığında en güçlü iddia bile ispatsız kalır. Bu rehber, ihtar aşamasından dava açılışına kadar geçen süreçte takvimin nasıl kurulacağını ve sulh görüşmesinin dava kararını nasıl etkilediğini ele alıyor.
İhtarın Dosyadaki Gerçek İşlevi
Tapu iptali taleplerinde ihtar, çoğu hâlde dava açmanın ön şartı değildir; ancak temerrüt anını, karşı tarafın bilgi düzeyini ve iyi niyet tartışmasını belgelemesi bakımından güçlü bir araçtır. Muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ya da satış vaadine dayalı taleplerde ihtar metnine hangi olgunun yazıldığı, ileride çelişki iddiasına konu olabilir. Bu nedenle ihtar, henüz belge toplanmadan aceleyle gönderilmemeli; talebin hukuki dayanağı netleştikten sonra kaleme alınmalıdır.
Kayıt Geçmişini Çıkarmadan Plan Yapılmaz
Dosyanın omurgası tapu müdürlüğündeki işlem dosyasıdır. Akit tablosu, resmî senet, varsa vekâletname ve intikal işlemleri sırayla çıkarılmalı; taşınmazın el değiştirme zinciri tarih sırasına göre tabloya dökülmelidir. Buna ek olarak imar durumu, kadastro paftası, varsa kira ve zilyetlik kayıtları ile bedelin ödendiğini gösteren banka hareketleri aynı klasörde toplanır. Üçüncü kişiye devir yapılmışsa, o kişinin iyi niyetli olup olmadığı ayrı bir ispat başlığıdır ve dava stratejisini baştan değiştirir.
Yetki, Görev ve Dava Şartı Kontrolü
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesindedir ve bu kural taraflarca değiştirilemez. Görev bakımından ise talebin niteliği belirleyicidir. Arabuluculuk yönünden dikkat edilmesi gereken nokta şudur: taşınmazla ilgili her uyuşmazlık dava şartı kapsamında değildir; kira ilişkisinden kaynaklanan, ortaklığın giderilmesine ve komşuluk hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar ile ticari nitelikteki para alacakları farklı bir rejime tabidir. Talebin hangi kümede olduğu dilekçe yazılmadan önce belirlenmelidir.
Tedbir Talebinin Zamanlaması
Devir riski varsa, davanın açılmasıyla birlikte tapu kaydına şerh verilmesine yönelik talep gecikmeden ileri sürülmelidir. Geç kalınan tedbir talebi, taşınmazın üçüncü kişiye geçmesi hâlinde davanın konusunu ve muhatabını değiştirir. Talebin somut delillerle desteklenmesi, aksi hâlde reddedilme olasılığını azaltır.
Sulh Görüşmesi ile Dava Kararı Arasında
Aile içi devirlerin tartışıldığı dosyalarda taraflar çoğu zaman görüşmeye açıktır. Ancak görüşmeler sürüyor diye belge toplama ve dava hazırlığı durdurulmamalıdır. Sulh yolunda varılan mutabakat, taşınmazın devrini içeriyorsa resmî şekle uygun yapılmadıkça sonuç doğurmaz; bu nedenle mutabakatın nasıl icra edileceği daha görüşme masasında yazıya bağlanmalıdır.
Bu metin genel bilgilendirme içindir. Taşınmazın niteliği, devrin şekli ve tarafların sıfatı sonucu belirgin biçimde değiştirebileceğinden, dosyanızı belgelerle birlikte bir hukukçuya inceletmeniz önerilir.