Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında gündeme gelen yol, ortaklığın giderilmesidir. Ancak doğrudan dava açmak her zaman en hızlı seçenek değildir; dava öncesi ihtar ve arabuluculuk aşaması doğru kurgulandığında hem süre hem yargılama gideri açısından fark yaratır. Bu rehber, dava öncesi hazırlık takvimine odaklanmaktadır.
İhtarın İşlevi: Sadece Uyarı Değil, Delil
Paydaşlara gönderilen ihtar, satış ya da aynen taksim önerisinin karşı tarafa ulaştığını belgeler. İhtarda payların oranı, taşınmazın ada-parsel bilgisi, önerilen çözüm biçimi ve cevap için tanınan süre açıkça yer almalıdır. Noter kanalıyla gönderilen ihtarın tebliğ şerhi, ileride yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin paylaştırılması tartışmasında da dayanak oluşturur. Ecrimisil talebi düşünülüyorsa, intifadan men koşulunun gerçekleştiğini gösteren yazılı bildirim ayrıca önem taşır.
Dava Şartı Arabuluculuk Basamağı
Taşınmazın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarla birlikte dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu nedenle ihtar aşamasından sonra arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava, usulden reddedilme riski taşır. Arabuluculukta varılan anlaşma tapuda işlem yapılmasına elverişli olacak biçimde, taşınmaz ve paylar tereddüde yer bırakmadan gösterilerek düzenlenmelidir.
Aynen Taksim mi Satış mı: Hazırlık Farkı
- Aynen taksim talep edilecekse imar durumu, ifraz kabiliyeti ve belediyeden alınacak bilgi önceden hazırlanır.
- Değer farkı doğacaksa ivaz ilavesi ihtimali ve buna ilişkin ödeme kapasitesi baştan planlanır.
- Satış yoluyla giderme halinde muhdesat, kira ilişkisi ve üzerindeki şerhlerin tasfiyesi öngörülür.
- Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz varsa, satış bedelinin paylaştırılmasında bu yüklerin etkisi hesaplanır.
Görev, Yetki ve Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesi davasında bütün paydaşların davada yer alması zorunludur; eksik taraf teşkili dosyayı uzatan en yaygın nedenlerden biridir. Bu sebeple dava öncesinde güncel tapu kaydı ve paydaşlardan vefat eden varsa mirasçılık belgesi temin edilmelidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi bakımından TMK ve TBK hükümlerinin yanı sıra kat mülkiyetine tabi yerlerde 634 sayılı Kanun'un özel düzenlemeleri de gözetilir. Adres tespiti yapılmadan açılan davalarda tebligatın gecikmesi, ilk duruşmanın aylarca ötelenmesine yol açabilir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Paydaş sayısı, taşınmazın niteliği ve üzerindeki kısıtlamalar sonucu doğrudan etkiler; işlem yapmadan önce tapu ve imar durumunuzla birlikte hukuki görüş alınması uygun olur.