Apartman ve site yönetimlerinde en ağır yaptırım, bağımsız bölümden çıkarılma ya da kiracının tahliyesidir. 634 sayılı Kanun ile TMK ve TBK hükümleri bu süreçte iç içe geçer; hangi hükmün uygulanacağı, tahliyesi istenen kişinin malik mi kiracı mı olduğuna göre değişir.
Önce Kim, Sonra Hangi Yol
Uygulamadaki en temel hata, kiracıya karşı işletilecek yol ile malike karşı işletilecek yolun karıştırılmasıdır. Kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlali ile bağımsız bölüm malikinin kat mülkiyeti düzenine aykırı davranışı farklı hukuki temellere dayanır. Kiracıya yönelik taleplerde kiraya verenin konumu, malike yönelik taleplerde ise kat malikleri kurulunun iradesi belirleyicidir.
Kurul Kararı Olmadan Atılan Adım Geri Döner
Çekilmezlik iddiasına dayanan taleplerde, kat malikleri kurulunun usulüne uygun toplanıp karar alması gerekir. Bu karar alınmadan başlatılan süreç, esasa girilmeden sonuçsuz kalabilir.
- Toplantı çağrısının tüm maliklere usulüne uygun ulaştırılması
- Gündemde tahliye ya da çıkarma talebinin açıkça yer alması
- Yeter sayının tutanakta açıkça gösterilmesi
- Rahatsızlığın niteliğini gösteren tutanak, şikâyet dilekçesi ve ölçüm kayıtlarının ekli olması
- Uyarı yazılarının tebliğ edildiğinin belgelenmesi
Kira İlişkisinde Tahliye ve İcra Aşaması
Kira bedelinin ödenmemesi halinde başlatılan takipte ödeme süresi verilir; bu süre içinde borç ödenmezse tahliye talep edilebilir. Burada kritik nokta, takip talebinin ve ödeme emrinin doğru türde düzenlenmesi ile tebligatın usulüne uygun yapılmasıdır. Tahliye talebinin dayandığı ihtar ya da tahliye taahhüdü varsa, tarihlerin ve imzaların tartışmaya yer bırakmayacak biçimde belgelenmesi gerekir. Tahliye kararının fiilen uygulanması aşamasında ortak alan kullanımına ilişkin ayrı bir uyuşmazlık doğabileceğinden, eşya ve anahtar teslimi tutanakla kayıt altına alınmalıdır.
Yönetim İçin Uzlaşma mı, Dava mı?
Tahliye, komşuluk hukukunda geri dönüşü zor bir adımdır ve yargılama süresince rahatsızlık devam eder. Bu nedenle yönetimler çoğu zaman iki yolu paralel yürütür: bir yandan yazılı uyarı ve şartlı uzlaşma protokolü, diğer yandan kurul kararının hazır tutulması. Gürültü, işyeri olarak kullanma ya da ortak gidere katılmama gibi başlıklarda, davranışın düzeltilmesine bağlı bir protokol imzalanması sorunu daha hızlı çözebilir. Protokolün ihlali halinde dava için hazırlanan belgeler zaten dosyada bulunur.
Dosyada Hazır Tutulacak Belgeler
- Yönetim planı ve tapu kayıtları
- Kurul kararı ve toplantı tutanağı
- Uyarı yazıları ile tebliğ belgeleri
- Şikâyetleri tarih sırasına göre gösteren tablo
Buradaki bilgiler genel niteliktedir; yönetim planındaki özel hükümler ve kira sözleşmesinin içeriği sonucu değiştirebilir. Tahliye sonuçları ağır olduğundan, adım atmadan önce bir hukukçudan görüş alınması ve belge düzeninin birlikte gözden geçirilmesi önerilir.