Tahliye talebinin başarısı, çoğu dosyada hangi sebebe dayanıldığının doğru belirlenmesine bağlıdır. TBK kira hükümleri, TMK kaynaklı mülkiyet talepleri ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun düzenlemeleri, aynı taşınmaz için farklı yollar açar. Bu rehber, özellikle icra dairesi eliyle yürütülen tahliye sürecini uygulama sırasına göre ele alır.
Tahliye Sebebini Doğru Seçmek
Kira bedelinin ödenmemesi, iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü, konut veya işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ile kiracının başka konutunun bulunması birbirinden bağımsız sebeplerdir. Her birinin şekil şartı, süresi ve ispat aracı farklıdır. Örneğin tahliye taahhüdüne dayanılacaksa taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak verilmiş olması aranır. Sebep karışıklığı, dosyanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açabilir.
İcra Yoluyla Tahliyenin İşleyişi
- Kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları eksiksiz derlenir.
- Kira alacağı için ilamsız takip başlatılır; ödeme emrinde hem borç hem tahliye ihtarı yer alır.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınan ödeme süresi otuz gündür.
- Süre içinde ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse icra mahkemesinden tahliye istenir.
- Tahliye kararı sonrası icra dairesince tahliye ve teslim işlemi yürütülür.
Kiracının İtirazı Süreci Nereye Taşır?
Ödeme emrine süresinde yapılan itiraz takibi durdurur ve uyuşmazlığı icra mahkemesi önüne taşır. Kiracı sözleşmenin varlığına, kira miktarına ya da ödemenin yapıldığına dayanabilir. Kira ilişkisinin yazılı sözleşmeyle veya kabul edilmiş imzayla ortaya konması, bu aşamada belirleyici olur. Sözleşmenin bulunmadığı hâllerde tahliye talebinin genel mahkemede görülmesi gündeme gelir; bu da süreci uzatır.
Anlaşmalı Tahliye Protokolü mü, Yargılama mı?
Kiracının belirli bir tarihte taşınması karşılığında birikmiş kiradan indirim yapılması, çoğu dosyada yargılamadan daha hızlı sonuç verir. Ancak protokolde çıkış tarihi, anahtar teslimi, aboneliklerin kapatılması, depozitonun mahsubu ve tarihe uyulmaması hâlindeki sonuç açıkça düzenlenmelidir. Karşı taraf daha önce verdiği sözleri tutmamışsa, protokolün icra edilebilir bir belgeye bağlanması ya da doğrudan yargısal yolun sürdürülmesi tercih edilmelidir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; kiralananın niteliği ve sözleşme tarihi uygulanacak hükümleri değiştirebilir. Tahliye adımına geçmeden önce dosyanızı hukuki yönden ayrıca değerlendirmenizi öneririz.