Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bölümü, dava açılmadan önce arabuluculuk masasına gelir. Bu aşama çoğu zaman bir formalite gibi görülür; oysa tahliye taleplerinde masada alınan sonuç, aylar sürebilecek bir yargılamanın yerini alabilir. Hazırlık, görüşmeye gitmeden önce yapılır.
Tahliye Sebebini Baştan Netleştirmek
Tahliye talebi tek bir kalıp değildir; dayanılan sebebe göre şartları ve gerekli belgeleri değişir. TBK kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi, yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi ayrı sebepler düzenlenmiştir. Görüşmeye giderken hangi sebebe dayanıldığı ve o sebebin belgesinin elde bulunup bulunmadığı belirlenmiş olmalıdır.
İhtar ve Taahhüt Belgelerinin Denetimi
Uygulamada en çok sorun çıkaran nokta, dayanılan belgenin usulüne uygun olmamasıdır. Görüşmeden önce şu kontroller yapılmalıdır:
- Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve yazılı olarak verilmiş olması
- İhtarların tebliğ tarihlerinin ve hangi kira dönemine ait olduğunun belirlenmesi
- Kira sözleşmesinin taraflarının tapu kaydıyla uyumlu olması
- Ödeme kayıtlarının banka dekontlarıyla eşleştirilmesi
Kat Mülkiyetinden Doğan Ek Tartışmalar
Uyuşmazlık aidat, ortak alan kullanımı veya yönetim planına aykırılık boyutu taşıyorsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki düzenlemeler ayrıca gündeme gelir. Kiracının ortak alan kullanımına ilişkin iddialar tahliye talebinin yanında ayrı bir başlık oluşturur ve masada bu iki konunun karıştırılmaması gerekir. Taşınmazın mülkiyetine dair bir çekişme varsa TMK kapsamındaki tespitler öncelikli hale gelebilir.
Masaya Ne Getirilmeli, Ne Kararlaştırılmalı
Arabuluculuk görüşmesinde en çok işe yarayan hazırlık, tarafların üzerinde uzlaşabileceği bir takvim önerisidir. Tahliye tarihi, birikmiş kira ve aidatın ödeme planı, depozitonun iadesi ve taşınmazın hangi durumda teslim edileceği tek tek konuşulmalıdır. Anlaşma belgesi düzenlenecekse bu unsurların açık yazılması, sonradan icra aşamasına gerek kalmadan uygulanabilmesini sağlar.
Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenecektir. Bu nedenle görüşmede tarafların ileri sürdüğü sayısal öneriler not edilmeli, dava aşamasındaki talep bu çerçeveyle tutarlı kurulmalıdır. Uzlaşmaya varılıp varılmayacağı kararı verilirken tahliyenin ne kadar acil olduğu, taşınmazın alternatif kullanım planı ve birikmiş alacağın tahsil edilebilirliği birlikte değerlendirilmelidir.
Bu açıklamalar genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; kira uyuşmazlıklarında sonuç sözleşme metnine ve belgelere göre değişir. Görüşme öncesinde dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz, masada isabetli karar vermenizi kolaylaştırır.