Tapu iptali ve tescil davaları, mülkiyetin doğrudan tartışıldığı ve genellikle uzun süren uyuşmazlıklardır. Bu dosyalarda arabuluculuk hem bir sürat imkânı hem de dikkatli kullanılması gereken bir araçtır; çünkü varılan anlaşmanın tapuya nasıl yansıyacağı en az anlaşmanın kendisi kadar önemlidir. Bu rehber, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu ekseninde süreci ele alır.
Uyuşmazlığın Hukuki Sebebini Belirlemek
Arabuluculuk masasına oturmadan önce talebin dayandığı sebep netleştirilmelidir; çünkü müzakere edilecek menfaat buna göre değişir. Uygulamada sık görülen sebepler şunlardır:
- Muvazaalı devir iddiası
- Mirastan mal kaçırma amacıyla yapılan temlik
- Vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması
- Ehliyetsizlik iddiası
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık
Müzakere Öncesi Yapılması Gerekenler
- Tapu kayıtları, akit tablosu ve varsa dayanak sözleşmeler temin edilir.
- Taşınmazın güncel değerine ilişkin bağımsız bir değerlendirme yaptırılır.
- Üzerinde ipotek, haciz ya da şerh bulunup bulunmadığı kontrol edilir.
- Devrin yapıldığı tarihteki ödeme belgeleri ve banka kayıtları toplanır.
- Taşınmazdan elde edilen kira gelirine ilişkin dönemsel hesap çıkarılır.
Arabuluculukta Nelere Dikkat Edilmeli?
Taşınmaz uyuşmazlıklarında anlaşma metni, yalnızca tarafların iradesini değil tapu işlemlerinin gerçekleştirilebilirliğini de gözetmelidir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik açısından ne şekilde kullanılabileceği baştan planlanmalıdır. Ayrıca üçüncü kişilerin hakları ve taşınmaz üzerindeki takyidatlar müzakereye dâhil edilmeden yapılan anlaşmalar, uygulama aşamasında tıkanır. Anlaşma metninde devrin yapılacağı tarih, masrafların paylaşımı, zilyetliğin ne zaman devredileceği ve edimini yerine getirmeyen tarafın sorumluluğu ayrı ayrı düzenlenmelidir.
Anlaşma ile Dava Arasındaki Karar
Bu dosyalarda dava yolu, delil toplama ve keşif imkânı sunar; bilirkişi incelemesi ile tanık beyanları çoğu zaman belirleyici olur. Buna karşılık taşınmazın üçüncü kişilere devredilme riski varsa, süre kaybı hakkın fiilen kullanılamaz hâle gelmesine yol açabilir. Bu nedenle dava tercih edilse dahi tapu kaydına şerh konulmasına yönelik geçici koruma talebi ayrıca değerlendirilmelidir. Anlaşma yolu ise özellikle aile içi uyuşmazlıklarda, ilişkiyi tümüyle kopartmadan bölüşüm sağlanmasına imkân verir.
Anlaşma Sonrası Takip
Anlaşma imzalandığında iş bitmez. Devrin tapuda gerçekleştirilmesi, ödemenin kararlaştırılan kanaldan yapılması ve varsa takyidatların terkini takip edilmelidir. Edim sırası belirlenmemiş anlaşmalarda tarafların birbirini beklemesi, yeni bir uyuşmazlık doğurur.
Buradaki değerlendirmeler genel niteliktedir; taşınmazın durumu, devrin gerçekleşme biçimi ve taraflar arasındaki ilişki sonucu doğrudan etkiler. Masaya oturmadan önce dosyanızın belgeleriyle birlikte incelenmesini tavsiye ederiz.