Apartman ve site yönetimlerinden doğan uyuşmazlıklar, komşuluk ilişkisini de kapsadığı için yargılamadan çok müzakereye elverişlidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, TMK'nın mülkiyet hükümleri ve kira ilişkisi varsa TBK birlikte değerlendirildiğinde, arabuluculuk görüşmesine hazırlıklı gelmenin sonucu doğrudan belirlediği görülür.
Uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Boyutunu Ayırmak
İlk yapılacak iş, talebin hangi hukuki kategoriye girdiğini belirlemektir: ortak gider ve avans alacağı mı, projeye aykırı tadilatın eski hâle getirilmesi mi, ortak alanın işgali mi, yoksa yöneticinin işlemlerine yönelik bir itiraz mı? Aynı olayda birden çok talep bulunabilir; ancak her biri farklı delil ve farklı muhatap gerektirir. Ortak gider alacağı bağımsız bölüm malikine yönelirken, kullanımdan doğan bazı taleplerde kiracının durumu ayrıca değerlendirilir.
Görüşmeye Hazırlık Dosyası
- Yönetim planının tam metni ve varsa değişiklik kararları
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- İşletme projesi, gider paylaşım tablosu ve tebliğ edildiğini gösteren belgeler
- Tadilat iddialarında onaylı mimari proje ile mevcut durumun fotoğraflı karşılaştırması
- Su, ısınma veya asansör giderlerine ilişkin fatura ve ölçüm kayıtları
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde arabuluculuk dava şartı olarak öngörüldüğünden, bu dosya zaten dava için de kullanılacak temeli oluşturur; iki kez hazırlık yapmaya gerek kalmaz.
Anlaşma Belgesinin Uygulanabilirliği
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesinin, sonraki tartışmaları bitirebilmesi için ölçülebilir olması gerekir. "Gerekli düzeltmeler yapılacaktır" gibi ifadeler yerine; hangi bağımsız bölümde, hangi işin, hangi tarihe kadar, kimin masrafıyla yapılacağı yazılmalıdır. Para ödemesi kararlaştırılıyorsa taksit tarihleri ve gecikme hâlinde uygulanacak sonuç belirtilmelidir. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması, ileride ayrı bir dava açma yükünü ortadan kaldırabilir.
Anlaşma Sağlanamazsa Dava Kurgusu
Görüşmenin anlaşmazlıkla sonuçlanması hâlinde, tutanaktaki beyanlar dosyanın hangi noktada tıkandığını gösterir. Dava dilekçesi bu noktaya odaklanmalıdır. Eski hâle getirme taleplerinde keşif ve teknik inceleme ihtimali baştan öngörülmeli; ortak gider alacaklarında ise icra takibi ile dava arasındaki tercih, alacağın miktarı ve karşı tarafın ödeme kabiliyeti dikkate alınarak yapılmalıdır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir. Yönetim planının içeriği, kurul kararları ve yapının fiili durumu sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyanızın ayrıca incelenmesinde yarar vardır.