Kira artışı tartışmaları, tarafların uzun süre devam edecek bir ilişki içinde olması nedeniyle diğer alacak uyuşmazlıklarından ayrılır. TBK ve TMK, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun hükümleriyle birlikte uygulandığında, çözümün masada mı yoksa mahkemede mi aranacağı sorusu pratik bir maliyet hesabına dönüşür.
Artış Talebinin Dayanağı Nedir?
Konut kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak artış, kanunda öngörülen endeks sınırına bağlıdır; sözleşmede bunun üzerinde bir oran kararlaştırılmış olması tek başına uygulanabilirlik sağlamaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise kira bedelinin yeniden belirlenmesi için ayrı bir değerlendirme yapılır. Bu nedenle görüşmeye girmeden önce şu tespit yapılmalıdır: talep, olağan yıllık artışa mı, yoksa bedelin yeniden tespitine mi ilişkindir?
Görüşme Öncesi Hazırlık
- Yürürlükteki sözleşme metni ve varsa ek protokoller
- Kira ödemelerinin banka kayıtları ve ödeme düzeni
- Aynı bölgedeki benzer taşınmazların güncel kira verileri
- Taşınmazda yapılan iyileştirme veya oluşan hasarlara ilişkin belgeler
- Taraflar arasındaki yazışmalar ve varsa ihtarnameler
Bölgesel kira verisi, masadaki en etkili araçtır; rakamı somutlaştırdığı ölçüde tartışmayı kısaltır.
Arabuluculuğun Bu Uyuşmazlıktaki Yeri
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu adım yalnızca bir formalite değildir: masada varılan anlaşma, kira ilişkisinin devamı bakımından mahkeme kararından daha sürdürülebilir bir zemin kurar. Anlaşma metninde artış oranı, yürürlük tarihi ve sonraki dönemler için uygulanacak esas birlikte yazılmalıdır.
Anlaşma Metninde Atlanmaması Gerekenler
- Yeni bedelin hangi aydan itibaren geçerli olacağı
- Geçmiş döneme ilişkin fark bedelin ödenip ödenmeyeceği
- Ödeme günü, kanalı ve gecikme hâlinde uygulanacak esas
- Depozito, aidat ve yakıt giderlerinin kime ait olduğu
- Sonraki yıllar için artış esasının belirlenmesi
Tespit Davasının Tercih Edileceği Hâller
Taraflar arasındaki uçurum çok büyükse, taşınmaz uzun süredir aynı bedelle kullanılıyorsa veya karşı taraf görüşmeye kapalıysa, bedelin yargı yoluyla belirlenmesi kalıcı sonuç verir. Bu yolda taşınmazın konumu, durumu ve emsal veriler üzerinden inceleme yapılacağından, hazırlığın erken yapılması dosyanın güçlü kalmasını sağlar.
İlişkiyi Sürdürülebilir Tutmak
Kira uyuşmazlıklarında çözümün kalıcılığı, kararın içeriği kadar tarafların bu karara uyum kapasitesine bağlıdır. Bu nedenle her ay yeniden tartışma doğurmayacak, açık ve ölçülebilir bir metin kurulması esas hedeftir.
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir ve sözleşmenizin özel hükümleri sonucu değiştirebilir. Görüşmeye veya başvuruya geçmeden önce hukuki değerlendirme almanız önerilir.