Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, bir alacak ya da müdahalenin önlenmesi talebinden önce bir hukuki durumun tespitini gerektirir: ortak alanın sınırı nerede biter, eklenti kime tahsis edilmiştir, yönetim planındaki hüküm somut olayda nasıl uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu (634), TMK ve TBK ekseninde ilerleyen bu süreçte asıl kırılma noktası, dosyanın masada mı yoksa mahkemede mi çözüleceğine ne zaman karar verildiğidir.
Tespit Talebi Gerçekten Gerekli mi
Tespit istemi, eda davası açma imkânı varken tek başına tercih edildiğinde hukuki yarar yönünden tartışma doğurur. Bu nedenle önce şu ayrım yapılmalıdır: talep edilen şey yalnızca bir durumun saptanması mı, yoksa bunun arkasından gelecek bir kullanım, kaldırma veya bedel talebi mi vardır. İkinci ihtimalde tespit, çoğu zaman asıl davanın içinde ele alınacak bir ön mesele olarak kurgulanır.
Yönetim Planı ve Proje Kayıtları Dosyanın Omurgasıdır
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında delil, çoğunlukla tanık beyanından önce belgede aranır. Onaylı mimari proje, kat irtifakı ve kat mülkiyetine geçiş belgeleri, yönetim planı ile değişiklik kararları, kat malikleri kurulu tutanakları ve yönetim defterleri kronolojik biçimde dizilmelidir. Fiili kullanım ile projedeki durum arasındaki fark, keşif ve teknik inceleme talebinin dayanağını oluşturur; bu farkı tarih vererek yazmayan bir dilekçe, keşifte de zayıf kalır.
Arabuluculuk Masasında Kat Mülkiyeti Dosyası
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, güncel düzenleme uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını gerektiren işler arasındadır. Bu, sürecin gecikmesi değil aksine ilk ciddi müzakere fırsatıdır. Masaya belgesiz gidilmesi, karşı tarafa süre kazandırmaktan öteye geçmez. Toplantıya giderken tespit edilmek istenen durumun krokili özeti, talep edilen çözümün alternatifleri ve kabul edilebilir asgari sınır önceden yazılı hale getirilmelidir.
Uzlaşma ile Dava Arasında Karar Verirken Bakılacak Ölçütler
- Uyuşmazlık tek seferlik bir işleme mi, yoksa süreklilik gösteren bir kullanım biçimine mi ilişkin
- Karşı tarafın taahhüdünün fiilen denetlenebilir ve icra edilebilir olup olmadığı
- Aynı binada yaşamaya devam etmenin doğuracağı ilişki maliyeti
- Yapısal değişiklik varsa eski hale getirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı
Anlaşma sağlanırsa, protokolün yalnızca bugünü değil ihlal halinde ne olacağını da düzenlemesi gerekir. Aksi halde uzlaşma, birkaç ay sonra baştan açılacak bir dosyanın gerekçesine dönüşür.
Buradaki değerlendirmeler genel niteliktedir; taşınmazın projesi, yönetim planı ve paydaşlık yapısı sonucu doğrudan etkiler. Kendi dosyanız için adım atmadan önce belgeleri bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olur.